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Notícias

Chicago e Davos

O papel do setor imobiliário nos ciclos de mercado

Com a recuperação do ritmo na economia mundial após a grande crise financeira, o Fórum Econômico Mundial e a JLL examinam a dinâmica de preços dos ativos imobiliários


Uma série de estratégias é necessária para limitar o impacto econômico e social que os ciclos do mercado imobiliário podem causar.  Um estudo aprofundado da volatilidade do mercado imobiliário realizado pela JLL em conjunto com o Fórum Econômico Mundial descreve políticas e estratégias que poderiam administrar e possivelmente limitar esse impacto.

"Emerging Horizons on Real Estate – An Industry Initiative on Asset Price Dynamics" (Horizontes emergentes no setor imobiliário – Uma iniciativa do setor sobre a dinâmica de preços dos ativos) explica que os ciclos do mercado imobiliário são tipicamente acionados por choques externos ao setor imobiliário, tais como desregulamentação financeira, mudanças nas regras para investimento transnacional ou eventos políticos.  Quando esses choques ocorrem, o mercado imobiliário costuma propagá-los para outros setores da economia porque:

  1. É um mercado que permeia todos os setores econômicos, com ligações especialmente fortes com o setor financeiro.
  2. A propriedade de imóveis envolve empenhos financeiros de longo prazo, cuja reversão pode custar muito caro.
  3. Imóveis residenciais têm enorme influência sobre a renda familiar e, por consequência, sobre os gastos do varejo e emprego.

    O relatório mostra que a ciclicidade é inerente ao setor imobiliário.  A demanda por espaços industriais, de escritório e de varejo pode movimentar-se rapidamente, enquanto a construção de novos espaços é tipicamente medida não em meses, mas em anos.  Portanto, há que se fazer uma distinção entre a ciclicidade natural do setor e ciclos extremos que levam à destruição da riqueza financeira e social.

    "Nossa análise mostra que o setor imobiliário tem estado envolvido na – mas não causado a – maioria dos ciclos do mercado financeiro ao longo do último século", disse Colin Dyer, CEO da JLL e presidente do Conselho do projeto Dinâmica de Preços dos Ativos.  "Entender o papel dos imóveis nesses ciclos ressalta a necessidade de os setores financeiro e imobiliário trabalharem juntos para diminuir os impactos negativos de uma futura volatilidade de preços dos ativos."

 

O relatório destaca uma série de políticas que podem exercer grande impacto sobre a frequência e a amplitude dos ciclos do mercado imobiliário.  O relatório identifica três categorias:

 

  • A política monetária pode ser equacionada para elevar as taxas de juros e desacelerar o crescimento da oferta de crédito que impulsiona muitos ciclos de mercado.  Mas a política monetária costuma ser vista como um instrumento que não funciona muito bem porque impacta todos os setores da economia, além disso, ela pode, por vezes, conflitar com outros objetivos de políticas, tais como forte crescimento econômico e aumento do emprego.

 

  • Políticas macroprudenciais tais como limitar incrementalmente o crescimento do crédito durante retomadas do mercado e exigir que os bancos aumentem sua reserva de capital para servir de anteparo contra futuras retrações do mercado.  Essas políticas têm por propósito acompanhar e administrar a saúde, a solidez e as vulnerabilidades do sistema financeiro como um todo, adotando uma visão mais ampla do que o simples foco em bancos ou financeiras individualmente.

     
  • As bases microeconômicas dos mercados podem ajudar a moderar os futuros ciclos do mercado.  Elas podem incluir sistemas de planejamento urbano responsivos, políticas flexíveis para lidar com imóveis inadimplentes ou executados e leis de defesa do consumidor que desestimulem a concessão irresponsável de empréstimos para a compra da casa própria por parte das financiadoras.  Conforme observado por Luci Ellis, chefe do Departamento de Estabilidade Financeira do Banco Central da Austrália, em sua introdução ao relatório, "detalhes institucionais nacionais importam".

 

O relatório enfatiza que, embora os ciclos do mercado imobiliário possam ter custos econômicos e sociais, as políticas voltadas para limitá-los também têm um custo.  Elevar as taxas de juros para arrefecer um boom imobiliário iminente pode desacelerar toda a economia, levando, por exemplo, a um crescimento econômico menor e a uma queda dos investimentos.

"O desafio que se coloca aos formuladores de políticas é distinguir entre ciclos benignos que são característica inevitável dos mercados imobiliários e eventos que podem levar à destruição de riquezas e ao desarranjo econômico", diz o Dr. David Rees, diretor de pesquisa da JLL e autor do relatório.  "Os ciclos imobiliários têm tanto custos como benefícios, e as opções de políticas têm tanto benefícios como custos.  Um melhor entendimento dessas métricas possibilitaria aos formuladores de políticas responder de forma mais adequada aos ciclos do mercado."

"A crise financeira mundial demonstrou o fracasso de muitas entidades dos setores público e privado e enviou um alerta para reguladores do mercado, bancos e o setor imobiliário", disse Dyer.  "O setor imobiliário precisa ser muito mais proativo na comunicação com banqueiros e reguladores no nível global, nacional e local. As recomendações desta pesquisa incluem uma ênfase em melhores dados e análises de mercado e maior comunicação entre os setores imobiliário e financeiro."

"Emerging Horizons on Real Estate – An Industry Initiative on Asset Price Dynamics" (Horizontes emergentes no setor imobiliário – Uma iniciativa do setor sobre a dinâmica de preços dos ativos) será apresentado na Conferência Anual do Fórum Econômico Mundial em Davos-Klosters em janeiro de 2015.  A JLL e o Fórum elaboraram um amplo conjunto de pesquisas que conta com subsídios de um corpo internacional de acadêmicos especialistas, altos funcionários de bancos centrais, reguladores de mercado e profissionais do setor imobiliário para examinar o perfil histórico e as causas dos ciclos imobiliários.  Esse conjunto de pesquisas encontra-se disponível nos sites do Fórum Econômico Mundial e da JLL.

 

JLL no WEF A consultoria imobiliária JLL participa do Fórum Econômico Mundial pelo sétimo ano consecutivo. O evento anual reúne chefes de Estado, líderes empresariais, acadêmicos e Governos para discutir grandes questões globais.

A JLL é parte do grupo de apenas 100 empresas parceiras estratégicas do Fórum Econômico Mundial e apresentará esta semana pesquisas sobre a importância do setor imobiliário na dinâmica das cidades.

O site e o blog da JLL sobre o WEF já estão no ar. O site inclui links para os press releases e notícias atualizadas. E no blog Notes from Davos, os oito executivos da JLL que estão no WEF compartilharão diariamente suas impressões sobre as sessões e as principais discussões abordadas durante o evento.

 

Sobre o Fórum Econômico Mundial

 

O Fórum Econômico Mundial é uma instituição internacional que tem como compromisso melhorar a situação do mundo por meio da cooperação público-privada, no espírito de cidadania global.  A instituição estabelece relações com líderes empresariais, políticos, acadêmicos e outros líderes da sociedade com o objetivo de formular as agendas global, regional e setorial.  Constituída como fundação sem fins lucrativos em 1971 e com sede em Genebra, na Suíça, o Fórum Econômico Mundial é uma entidade independente, imparcial e não vinculada a qualquer interesse. O Fórum atua em estreita cooperação com todas as organizações líderes internacionais.