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CHICAGO, LONDRES, CINGAPURA

Dez mercados imobiliários mais transparentes do mundo atraem 75% do investimento global

Índice de Transparência do Mercado Imobiliário Global da JLL relaciona transparência a investimento em imóveis, atividade econômica e padrões de vida


Dois terços dos mercados imobiliários em âmbito global exibiram avanços nos níveis de transparência nos últimos dois anos, de acordo com o Índice de Transparência do Mercado Imobiliário Global (GRETI, na sigla em inglês).  Os dez países identificados como 'Altamente Transparentes' pelo GRETI respondem por 75% do total global de investimento em imóveis comerciais, evidenciando o grau em que a transparência rege as decisões de investimento no mercado imobiliário.

Uma série de fatores está determinando esses avanços e delineando as questões mais amplas suscitadas tanto pelo alto grau como pelo baixo grau de transparência:

  • A alocação de capitais em imóveis está aumentando.  A JLL prevê que, ao longo da próxima década, mais de US$ 1 trilhão serão direcionados para o setor em comparação com os atuais US$ 700 bilhões.  Esse crescimento significa que os investidores estão exigindo avanços ainda maiores na transparência do mercado imobiliário, na expectativa de que os padrões nesse setor se equiparem aos de outras classes de ativos.
  • Há um crescente reconhecimento de que práticas imobiliárias transparentes desempenham um papel significativo na formação de capital, nas finanças municipais e como base para a melhora da qualidade de vida em muitas comunidades.  Essa base inclui segurança da propriedade imobiliária, moradias e locais de trabalho seguros e a capacidade de confiar na conduta honesta e profissional dos corretores de imóveis.
  • A tecnologia é ao mesmo tempo a propulsora da digitalização de todos os tipos de dados imobiliários e a facilitadora da disseminação e análise desses dados; o aprimoramento das técnicas de captura de dados está possibilitando uma avaliação mais granular e tempestiva dos mercados imobiliários.

     

Países mais transparentes do mundo, 2016

O grupo de países 'Altamente Transparentes' responde por 75% do investimento imobiliário direto global

Categoria Classificação composta - 2016Mercado Pontuação composta - 2016 
Altamente Transparentes1Reino Unido1.24Reino Unido, Austrália, Canadá e EUA estão elevando os padrões de transparência
2Austrália 1.27
3Canadá 1.28
4EUA 1.29
5França 1.34 
6Nova Zelândia 1.45 
7Holanda1.49 
8Irlanda1.60 
9Alemanha 1.65Alemanha passa para 'Altamente Transparente'
10Finlândia 1.66 
Transparentes 11Cingapura 1.82 
12Suécia 1.82 
13Polônia 1.85Polônia caminha para 'Altamente Transparente'
14Suíça 1.86 
15Hong Kong 1.89 

Fonte: JLL, LaSalle Investment Management

 

Jeremy Kelly, diretor de Programas de Pesquisa Global da JLL e principal autor do relatório, comenta:  "Esses resultados são encorajadores porque destacam os contínuos avanços que o setor imobiliário global vem fazendo.  As melhorias podem ser resumidas a alguns fatores:  iniciativas para aumentar a disponibilidade e a qualidade dos dados de mercado e os referenciais de desempenho, promulgação de novas leis em diversos países, introdução de padrões éticos mais elevados e adoção mais ampla de normas e ferramentas relativas a edificações sustentáveis ('green building')."

Destaques

  • A 'Anglosfera' domina as quatro primeiras posições:  Reino Unido, Austrália, Canadá e EUA.
  • O 'núcleo duro' da Europa continental está alcançando a Anglosfera, com a Alemanha (na 9ª posição) entrando para o grupo de países 'Altamente Transparentes' pela primeira vez e a França (na 5ª posição) consolidando seu lugar na faixa superior do ranking.
  • Mais 20 países foram identificados como 'Transparentes', categoria essa que responde por 20% do investimento imobiliário global.  Catorze desses 20 países são europeus, com destaque para a Polônia (na 13ª posição) que agora está prestes a integrar o grupo dos 'Altamente Transparentes'.  Cingapura (em 11º) e Hong Kong (em 15º) continuam emparelhados na competição pelo primeiro lugar da Ásia, enquanto Taiwan (em 23º) passou para a categoria de países 'Transparentes' pela primeira vez e o Japão (em 19º) subiu nove posições.
  • O avanço mais rápido ocorreu nos 37 mercados que compõem a categoria de 'Semitransparentes'.  Não obstante, há uma notável desconexão entre a existência de regras e seu cumprimento, especialmente em planejamento de uso e ocupação do solo, contratos [de obras] e códigos de edificações.  As cidades 'alfa' do México e da China estão em via de passar a integrar a categoria de países 'Transparentes', a Índia melhorou em função de reformas regulatórias e, pela primeira vez, a Eslovênia, a Sérvia e a Bulgária entraram para a categoria de 'Semitransparentes'.
  • Embora haja algum progresso nas categorias de 'Pouco transparentes' e 'Opacos', muitos desses países estão tendo dificuldade de avançar.

     

Américas – A região das Américas mostra um cenário bem divergente em relação à transparência nos principais mercados imobiliários, com bastante variação entre países e sub-regiões. De maneira geral, os níveis de transparência mantiveram-se estáveis nos últimos anos. Um olhar mais detalhado sobre os diferentes níveis de transparência revela uma região dinâmica, com muitos desafios para os participantes do mercado em termos de compreensão, acesso e execução de transações, mas ao mesmo tempo, com condições para melhorar e expandir as oportunidades para investidores, governos e ocupantes corporativos.

 

América Latina – Os grandes desafios econômicos, políticos e sociais enfrentados por vários países da região e o progresso nos níveis de transparência duramente conseguido na década passada devem ser vigiados e protegidos para que o momento de crise não comprometa os avanços conquistados. No Brasil (34a posição no ranking global*), a severa e duradoura recessão, o escândalo histórico de corrupção e atualmente um período de grande crise política representam uma série de desafios. A pressão agora é claramente no potencial de mobilização pública para fortalecer as instituições regulatórias e legais e para eliminar a corrupção e as fraudes. E isso deverá atingir o mercado imobiliário.

*As cidades brasileiras classificadas como Tier 1 cities no estudo são São Paulo e Rio de Janeiro, e aparecem em 34o lugar no ranking global da JLL, na faixa dos mercados imobiliários semitransparentes. As cidades classificadas como Tier 2 cities: Belo Horizonte, Brasília, Curitiba, Porto Alegre ficaram em 43ª posição, também na faixa dos semitransparentes.

 

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O futuro da transparência no setor imobiliário

Jacques Gordon, diretor global de Pesquisa e Estratégia da LaSalle Investment Management, comenta:  "Nosso índice mostra contínuos avanços como resultados de esforços tanto do próprio setor como dos governos.  Porém, são inúmeros os exemplos de práticas opacas e corruptas, má governança corporativa e falhas no cumprimento de regras que estão acarretando graves consequências para a sociedade, a atividade econômica e os investimentos.  Investidores e locatários evitarão países que se mostrem incapazes de tratar dessas deficiências e se voltarão para mercados mais transparentes."

O relatório destaca uma série de fatores que influenciará a transparência imobiliária nos próximos anos:

  • As revelações dos Panama Papers no início de 2016 levaram a pressões crescentes por maior transparência imobiliária e decididamente colocaram o combate à corrupção na agenda política internacional.  A revelação da titularidade de ativos [no exterior] e os procedimentos de combate à lavagem de dinheiro serão adotados mais amplamente e com mais rigor; esperamos ver nos próximos anos um avanço substancial por parte de muitos países em seus esforços por maior transparência na titularidade de empresas e imóveis.
  • Com a adoção de novas técnicas de captura de dados, aumentam as pressões sobre o setor imobiliário no sentido de elevar os padrões e obter níveis de transparência ainda mais altos.  A JLL espera ver o surgimento de uma nova categoria de países 'Hipertransparentes', em que feeds de dados oriundos de sensores ajudarão a informar proprietários e locatários sobre o uso e o desempenho de prédios.
  • A intolerância cada vez maior com a corrupção entre as crescentes classes médias do mundo forçará a aceleração do ritmo de mudança, particularmente entre os países Semitransparentes, e as redes sociais ajudarão as pessoas a se mobilizar em torno dessa questão.
  • A tecnologia continuará avançando e possibilitará a muitos países pular etapas do caminho tradicional para chegar à transparência; já estamos vendo isso acontecer em lugares como o Quênia, Gana e o Equador.
  • Haverá uma ênfase maior na reforma regulatória, mas também no cumprimento das regras, especialmente em mercados semitransparentes, onde há a maior desconexão atualmente.   

     

Notas aos editores

O nono Índice de Transparência do Mercado Imobiliário Global, abrangendo 109 mercados, mostra contínuos avanços na transparência em todo o mundo.  Desde 2014, dois terços dos mercados registraram melhora nessa questão.  De modo geral, a melhora está correlacionada com maior investimento estrangeiro direto e maior atividade na área de ocupação corporativa, à medida que investidores e empresas ajudam a acelerar reformas voltadas para a transparência e governos reconhecem que a transparência insuficiente irá afetar a entrada contínua de investimento, as perspectivas de crescimento econômico no longo prazo e a qualidade de vida dos cidadãos.

O estudo contempla a mais abrangente comparação entre países em relação a disponibilidade de dados, governança, processos de transações, direito de propriedade e ambiente regulatório/ legal. O índice é atualizado a cada dois anos e tem mostrado a evolução da transparência nos mercados imobiliários mundiais há 17 anos.

Visite www.jll.com/transparency para ter acesso à íntegra do Índice de Transparência do Mercado Imobiliário Global (em inglês), a ferramentas interativas e conteúdo multimídia.