Reportagem

Retrofits agregam tecnologia e modernidade ao charme dos edifícios históricos

Restauro, manutenção e comercialização desses imóveis têm características específicas, que exigem um parceiro experiente.

13 de Março de 2019

Edifícios históricos, quando preservados, costumam se destacar na paisagem pela beleza e imponência. O retrofit, que traz tecnologia e modernidade a esses prédios – sem deixar de lado a preservação do patrimônio -, permite que o antigo e o novo convivam de forma harmoniosa, levando em consideração, sobretudo, o bem-estar dos ocupantes.

Esse tipo de imóvel tem suas especificidades, e a JLL é um exemplo de empresa que possui expertise na revitalização, comercialização e administração dos empreendimentos, como explica Jorge Azevedo, gerente regional no Rio de Janeiro.

“Edifícios tombados são fiscalizados para que obras e outras intervenções não descaracterizem a parte histórica e mantenham a preservação. Há alguns desafios na manutenção, como manter a pintura nas metrópoles que sofrem com pichação e a dificuldade de encontrar peças antigas da mesma tipagem, como pisos e louças”, afirma.

Em geral, o retrofit em edifícios históricos mantém a fachada e o lobby originais, mas há casos em que um andar inteiro é preservado, o chamado “andar testemunho”. Segundo Azevedo, a prática pode ser complexa, visto que as empresas têm necessidade de estruturar cabeamento para TI, entre outras adaptações de infraestrutura que devem ser realizadas sem impactar os itens preservados.


Outra característica comum a edifícios históricos retrofitados é a certificação LEED (Leadership  in Energy and Environmental Design), que atesta a sustentabilidade das construções, de acordo com o executivo da JLL.

“A partir do momento em que se integra à edificação, o inquilino passa a fazer parte do movimento de consumir os recursos que o prédio oferece de forma consciente. É necessário levar essa cultura para as empresas ocupantes e seus funcionários, para que eles dividam com o prédio as metas de sustentabilidade”, diz.

Há alguns ramos de negócios que são mais atraídos pelos edifícios históricos, conforme apontam Azevedo e Evie Kempf, gerente de Transações da JLL no Rio de Janeiro. São eles: órgãos públicos, escritórios de advocacia, empresas de cosméticos, de gestão ambiental e energia.

“Quem busca prédios históricos quer glamour. Esses imóveis têm uma mistura do clássico com o moderno que encanta”, comenta Evie.

O mercado carioca de edifícios históricos com retrofit

Evie é responsável por comercializar alguns edifícios históricos que passaram por retrofit e são referência no Rio de Janeiro, como o BVEP Nigri Plaza, o Galeria, a Torre 1º de Março, o Cine Vitória e o Glória 122. A maioria se localiza no centro da cidade (à exceção do Glória 122, na Orla), com ampla oferta de serviços e transportes. Conheça um pouco dos empreendimentos:

  • BVEP Nigri Plaza: com certificado Leed Gold, possui 16 pavimentos e um total de 14.357 m² de área
    locável, estacionamento e bicicletário no subsolo, seis elevadores panorâmicos inteligentes, sistema
    de combate a incêndio, ar-condicionado VRF, auditório para 220 pessoas e foyer, loja com acesso
    independente, jardim suspenso e vista para Marina da Glória e Arcos da Lapa.
 
  • Galeria SulAmérica: com divisão entre escritórios e shopping, tem arquitetura imponente, que
    proporciona maior visibilidade à área comercial, com lojas e praça de alimentação interna e externa.
    O varejo ocupa o térreo e o primeiro andar, além de um mezanino, com total de 3.525 m² para locação.
    Os escritórios, que vão do segundo ao nono andar, totalizam 22.025 m².
  • Torre 1º de Março: destaca-se na paisagem com skyline de alto padrão de acabamento e fachada que
    une harmoniosamente a preservação do antigo com a arquitetura moderna. Conquistou o Prêmio Master
    Imobiliário 2013 ADEMI-RJ por suas especificações técnicas elevadas. Possui certificação LEED Silver, com
    controle e monitoramento na geração de energia elétrica, água e esgoto para redução de custos de condomínio,
    elevadores com sistema inteligente de chamadas, lajes eficientes sem interferência de colunas e garagem com
    manobrista com 47 vagas demarcadas.
  • Cine Vitória: recebeu em 2015 o prêmio ADEMI Master Imobiliário categoria Retrofit. Possui 12 pavimentos,
    totalizando 5.502 m², andares open space, hall de acesso com acabamento em mármore, elevadores com capacidade
    para até 12 pessoas, ar-condicionado com padrão Self Air, sistema de combate a incêndio, varandas e terraço.
  • Glória 122: novo cartão postal corporativo do Rio de Janeiro, tem arquitetura em Art Déco e vista deslumbrante
    para a Marina da Glória. Conta com certificação LEED Gold, ar-condicionado central VRF, sistema de elevadores
    inteligentes integrado às catracas de acesso com acionamento antecipado, sistema de segurança e monitoramento
    remoto 24 horas, infraestrutura telefônica e de dados de alto desempenho, auditório com capacidade para 100
    pessoas e 75 vagas de garagem.

A área de pesquisa da JLL apurou que 62 (4,5%) edifícios de escritórios do Rio já concluíram ou estão em processo de retrofit – o número inclui prédios tombados e não tombados. São 450 mil m² de área locável retrofitada, sendo que mais da metade (52%) já está locada. A onda de retrofits na cidade começou nos anos 2000 e intensificou-se no início da década atual.

O mercado paulista de edifícios históricos com retrofit

Em São Paulo, 38 (1,4%) edifícios de escritórios já concluíram ou estão em processo de retrofit, incluindo prédio tombados e não tombados. São 240 mil m² de área locável retrofitada no município, sendo que mais da metade (74%) já está locada. Dos retrofits de edifícios de escritórios na cidade de São Paulo, 87% foram iniciados a partir de 2010.

Essa diferença em relação ao mercado carioca se dá porque o zoneamento e o modelo de Operação Urbana da capital paulista favoreceram a criação de novas regiões de escritórios, que foram aparecendo a partir da década de 1960, como Paulista, Faria Lima, Chácara Santo Antônio e Berrini, atraindo inquilinos que possuíam escritórios comerciais no centro.

No Rio de Janeiro, ao contrário, não surgiram outras regiões para a migração dos centros comerciais. Já a nova área do Porto Maravilha ainda não conseguiu atrair a mesma demanda do centro.

Melhoramentos: resgate histórico a contento

Em São Paulo, a equipe de Projetos e Obras da JLL atuou na gestão do projeto de retrofit do edifício histórico ocupado pela Melhoramentos há quase 70 anos, na Lapa, e tombado pelo DPH/CONPRESP (Conselho de Preservação do Município de São Paulo), vinculado à Secretaria Municipal de Cultura, órgão que aprovou o projeto.

Os desafios foram muitos, como transformá-lo em um edifício multiusuário, com pisos abertos em volta de um átrio central, em uma obra que envolveu muita demolição e a ausência dos projetos estruturais originais.

A gestão do projeto feita pela JLL fez com que a obra fosse concluída a contento. O prédio de três andares, que antes era monousuário, passou a contemplar um centro de memória da Companhia Melhoramentos, o novo escritório da empresa, área para eventos e exposições, auditório e espaços para locação.