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COVID-19:
Consequências para o mercado imobiliário global

Como o COVID-19 afeta mais pessoas todos os dias, o plano de contingência do coronavírus é de extrema importância. Explore os possíveis efeitos da pandemia na economia, real estate, investidores e ocupantes.

11 de Março de 2020

Governos, empresas e comunidades estão enfrentando a realidade do COVID-19.  Os impactos de curto prazo no crescimento econômico, na atividade corporativa e no comportamento individual são inegáveis, e, embora o consenso atual seja de recuperação da economia global no segundo semestre de 2020, a trajetória exata é incerta.  Dessa forma, sugerimos uma abordagem de planejamento do cenário em vez de apostar em eventuais previsões ousadas, com foco em uma preparação para uma desaceleração de leve a moderada e de natureza transitória, ou para uma desaceleração mais severa e sustentada. 

O surto de COVID-19 e sua rápida propagação em todo o mundo surpreenderam muitos, e empresas, comunidades e governos devem agora enfrentar a realidade da seriedade da situação.  Há uma grande quantidade de informações (e desinformações) consumidas diariamente e, em uma situação tão fluida como essa, os fatos e consequências estão mudando rapidamente.  Enquanto os indivíduos e as empresas continuam focados na saúde e no bem-estar, este artigo destacará as possíveis consequências para a área de real estate. 

Em curto prazo, o impacto sobre o crescimento econômico global é inegável, cujos países mais avançados no surto já vêm sentindo os efeitos. No momento da redação deste artigo, o consenso para a previsão era de um forte abalo na economia global no primeiro semestre de 2020, seguido de um retorno – semelhante à recuperação após o surto de SARS de 2003.  Embora o impacto imediato à demanda tenha sido muito evidente nos setores de varejo e hospedagem, determinadas indústrias são mais suscetíveis à interrupção das cadeias de abastecimento.  A interrupção já começou em áreas da indústria automotiva, aviação, química e bens de consumo, cujos efeitos ainda não foram completamente sentidos.  Por outro lado, os medicamentos e os produtos de healthcare provavelmente terão aumento na demanda.

Autoridades sanitárias, governos e instituições financeiras estão se unindo globalmente com o objetivo de proteger e tratar suas populações, contendo a propagação do vírus e garantindo a estabilidade e a saúde das empresas.  Muitos bancos centrais possuem munição limitada, mas novos cortes de impostos e flexibilização quantitativa, apoio direcionado à liquidez e tolerância macroprudencial oferecerão algum enfraquecimento à desaceleração.  Medidas de política fiscal poderiam ser implementadas, mas provavelmente seriam mais eficazes para os setores mais afetados por uma perda de receita e custos mais altos.

O nosso cenário de base atual está protegido.  Quanto mais o surto se alastra e persiste, maior a chance de um impacto mais prolongado na economia global e, consequentemente, nos mercados de real estate.  Nesse momento, é difícil separar o atual e provável impacto econômico das assustadoras fontes de notícias e dos mercados financeiros.  A trajetória exata do surto e o efeito econômico resultante são desconhecidos.  Sugerimos uma abordagem de planejamento do cenário em vez de apostar em eventuais previsões ousadas, com foco em uma preparação para uma desaceleração de leve a moderada e de natureza transitória, ou para uma desaceleração mais severa e sustentada.     

Para que nossos clientes analisem melhor a situação, compilamos uma avaliação inicial sobre o impacto e as consequências nos setores de real estate em todo o mundo, atualizando-a à medida que a situação evoluir.

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Ocupantes corporativos e cronologia de resposta

  • A saúde e o bem-estar dos funcionários serão a principal preocupação corporativa inicial, acompanhados de perto pelos planos de continuidade.  Dada a situação em rápida mudança, as empresas precisam ser ágeis e flexíveis.  Defendemos uma resposta corporativa focada em preparação, proteção, monitoramento e comunicação.
  • A recuperação operacional será o foco em longo prazo dos tomadores de decisão em real estate, à medida que as empresas desenvolverem a capacidade de responder rapidamente, caso enfrentem outro evento similar no futuro. 

Um ambiente desafiador para a atividade corporativa

Os ocupantes corporativos precisam se manter ágeis e capazes de reagir prontamente a essa situação em rápida evolução.  Recomendamos uma ênfase em quatro áreas cujas consequências parecem ser grandes: Operações comerciais, força de trabalho, finanças e comunicações. 

Operações comerciais
A preparação é fundamental.  Apesar da existência de planos de continuidade de negócios, o surto expôs lacunas em muitas empresas.  As operações comerciais podem ser impactadas e deve-se considerar a alteração ou o fechamento das operações nas áreas afetadas, bem como a transferência dos negócios para novos locais ou de conhecimentos para os principais funcionários.

A interrupção da cadeia de abastecimento deve ser antecipada e neutralizada.  A visibilidade da cadeia de abastecimento é também um desafio para todas as indústrias, e as empresas devem buscar aprimoramento.  As fábricas podem enfrentar interrupções imediatas e duradouras, assim como os canais de distribuição de produtos.  Como resultado, as empresas estão lidando com riscos de logística, custo com mão de obra, produtividade e de cobertura em todos os locais da cadeia de abastecimento. 

Os processos estratégicos de tomada de decisão enfrentarão interrupção.  Não está claro até o momento quando saberemos a extensão e a duração desse impacto; por enquanto, as empresas acompanharão rapidamente as medidas de planejamento de contingência para lidar com um possível e prolongado período de interrupção.

Força de trabalho
A proteção das pessoas e o bem-estar são a prioridade.  O bem-estar precisa estar em primeiro lugar como um dever corporativo básico de cuidar dos funcionários e garantir a produtividade no local de trabalho. Os planos de contingência devem ser implementados para funcionários impossibilitados de se deslocar, viajar ou ocupar locais corporativos, assim como o acesso de visitantes, fornecedores e público em geral aos escritórios precisa ser reavaliado.  O ‘distanciamento’ social e profissional, o absenteísmo e as doenças provavelmente causarão interrupções e apresentarão uma possível barreira às operações e às vendas.  Seus edifícios também podem atuar como barreiras à contaminação.  No longo prazo, a ‘saúde do edifício’ (incluindo ventilação, filtragem do ar e limpeza) e a preparação das instalações/gerenciamento serão cada vez mais importantes.

O trabalho remoto é fundamental para garantir a continuidade das suas atividades.  As dificuldades de comunicação com colegas e clientes, os problemas de capacidade do sistema de TI e o risco de falta de força de trabalho também afetarão a produtividade.  A mitigação de políticas e procedimentos, bem como a adoção crescente de trabalho remoto eficaz ajudarão a reduzir parte do impacto.

Finanças
O impacto financeiro nas empresas será multifacetado.  As empresas são obrigadas a financiar a resposta de emergência, além de arcar com os custos de mitigação e recuperação em torno do planejamento, "busca de soluções", treinamento e recuperação do surto.  Os custos adicionais de contratação devem ser considerados – a disponibilidade de reposições temporárias de funcionários e outros recursos substitutos podem ser difíceis. O custo com investimento de tecnologia distribuída e com ferramentas de trabalho remoto deve ser avaliado sempre que possível. 

A implantação de novas tecnologias e soluções (por exemplo, PropTech e MedTech) para controlar o nível de infecções dos funcionários exigirá investimento de capital.  Nem todos os investimentos serão recuperáveis, mas deixarão um legado de medidas e sistemas operacionais aprimorados e robustos.

Comunicações
A comunicação é essencial para proporcionar transparência.  Estabeleça em seus planos de resposta ao surto de doença infecciosa protocolos e diretrizes para fornecer informações aos funcionários e empresas parceiras.

Evite falhas de comunicação e garanta a adequada divulgação de informações, além de evitar as ‘fake news’ ou as ‘infodemias’.  ("Infodemia" significa uma superabundância de informações – algumas precisas, outras não – que dificulta que as pessoas encontrem fontes e orientações confiáveis quando necessário.)

Qual é a sua cronologia de resposta corporativa?

A resposta corporativa ao COVID-19 precisa começar imediatamente e defendemos a preparação, a proteção, o monitoramento e a comunicação.  Trata-se de um processo contínuo e as prioridades mudarão ao longo do tempo à medida que as empresas revisarem as estratégias de tomada de decisão em longo prazo.  Já sabemos que o COVID-19 pode ter consequências duradouras (positivas e negativas), que afetarão as estratégias de tomada de decisão das empresas em longo prazo.  A seguir, é apresentada, em linhas gerais, uma abordagem em fases de uma resposta corporativa tática, desde o início até a incorporação da recuperação, com alguns exemplos de ações específicas.   

Quando Como

Urgente 

entre 1 a 2 semanas

Preparação
Proteção
Comunicação

  • Ative (ou crie) um plano de continuidade de negócios para as operações de real estate e forme uma equipe de resposta global.    
  • Crie recursos de análise de dados para permitir a análise em tempo real de como as novas ameaças podem afetar uma organização.
  • Estabeleça protocolos e diretrizes de comunicação.
  • Otimize os processos de tomada de decisão para garantir uma resposta rápida, proporcionar comunicação eficaz e manter a continuidade dos negócios.
  • Se necessário, feche as instalações (ou parte delas) imediatamente, identifique locais alternativos de trabalho e implemente um plano de trabalho remoto.
  • Aumente medidas de higienização e limpeza presencialmente e considere a gestão de resíduos, além de trazer mais ar externo para prédios com sistemas de aquecimento e ventilação (ou abrir janelas em prédios sem tais sistemas) para ajudar a diluir os contaminantes presentes no ar.

Curto prazo

até 4 semanas

Monitoramento e preparação

  • Monitore e avalie continuamente a situação.  
  • Acelere os programas de capacitação para trabalho móvel e remoto conforme necessário. 
  • Foque no curto prazo no gerenciamento operacional de processos de real estate e de mitigação para escritórios críticos.
  • Garanta a manutenção de suprimentos adequados – considere qualquer interrupção potencial nas cadeias de abastecimento.  

Médio prazo

até 3 meses

Continuidade

Considere:

  • Continuidade de programas de capacitação de trabalho móvel e remoto. 
  • Interrupção da cadeia de abastecimento afetando as operações.
  • Maior hesitação e tomada de decisão cautelosa na área de real estate.
  • Redução da interação presencial com cliente – planeje meios alternativos de contato e engajamento.

Longo prazo  

acima de 3 meses

Recuperação

  • Aceleração bem-sucedida de trabalho remoto, levando a uma mudança cultural de longo prazo. 
  • Diversificação da cadeia de abastecimento e otimização da posição da empresa.
  • Redução da emissão de carbono e das viagens aéreas, o que pode mudar a percepção sobre a empresa com relação à sustentabilidade e ‘empresa responsável’.
  • A necessidade de real estate de elevada especificação a fim de oferecer um local de trabalho seguro e saudável.
  • Um aumento na adoção de tecnologia no local de trabalho – sensores, qualidade do ar e indicadores de ocupação – com implementação mais ágil, além da utilização de PropTech e MedTech para reforçar a segurança do local trabalho.

Embora a atenção de curto prazo das empresas tenha como foco a continuidade dos negócios, existem consequências significativas na tomada de decisão – com uma nova ênfase na capacidade de reagir rapidamente a um evento semelhante no futuro, centrada na recuperação operacional.  Tais consequências variam conforme o setor e são estabelecidas nos comentários individuais sobre cada um, a seguir. 

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Consequências em capital markets

  • Provavelmente, a atividade de investimento diminuirá no primeiro semestre de 2020 à medida que os investidores reagem à incerteza, sendo os setores de varejo e hospedagem os mais afetados.  É esperada uma mudança nos ativos defensivos – as considerações importantes como principais árbitros de risco incluem equilíbrio de rendimentos, criticidade da operação e densidade de ocupação.
  • O investimento em real estate tem oscilado durante as crises anteriores, mas a tendência geral ao longo do tempo tem sido o aumento de alocações para o setor e não vemos razão para isso mudar.  Real estate continua oferecendo retornos relativamente atraentes em comparação com outras classes de ativos.

A incerteza filtra os investidores no prazo imediato

Em relação ao curto prazo, principalmente no primeiro semestre de 2020, a atividade de investimento em real estate comercial global deverá diminuir.  Os investidores aplicarão mais due diligence e terão uma menor capacidade prática de executar transações.  Cronogramas de transações estendidos e lançamentos atrasados já são evidentes em mercados altamente afetados; no entanto, a tecnologia será utilizada para conectar as partes e reduzir algumas das barreiras à execução. 

Os setores de hospedagem, varejo e entretenimento sofreram maior declínio no sentimento e impacto no desempenho operacional.  Também há a previsão de que as atividades transfronteiriças sejam particularmente atingidas, principalmente nas cidades marcadas pela saída de capital asiático.  Por outro lado, com as recentes mudanças nos impostos, uma cobertura cambial mais gradual está expandindo o cenário de oportunidades para alguns investidores e combatendo a pressão de queda.

A volatilidade da taxa de juros está afetando os credores, que permanecem em uma fase de 'descoberta de preço', principalmente nos EUA. Agora, o mercado está mais turbulento e os credores estão se esforçando para precificar os ativos. No entanto, a oferta de crédito continua abundante. 

Devido a esses fatores, espera-se que os investidores se voltem a ativos e setores mais defensivos.  Como há uma falta de dados abrangentes sobre o efeito do COVID-19 nas bases, os investidores devem recorrer a alguns pontos importantes como os principais árbitros de risco no nível de ativos em curto prazo:

  • Estabilidade dos rendimentos: Quanto menos variável forem os rendimentos contratuais menor será o risco.  Isso favorece os segmentos residenciais e os ativos de escritório com contratos de crédito e prazos remanescentes fortes.
  • Criticidade de operação: Quanto mais importantes forem a instalação e a locação para operações de receita e negócios menor será o risco.  Isso favorece os centros de dados e os principais ativos de logística. 
  • Densidade de ocupação:  Quanto maior for a densidade de ocupantes, maior será o risco operacional de contágio. Isso cria riscos de curto prazo para hotéis, varejo, ativos selecionados de residencial e operadores de escritórios flexíveis.

Se o vírus for contido em um prazo relativamente curto, espera-se um retorno do investimento em real estate global no segundo semestre de 2020.  Existe um nível recorde de reserva de caixa (US$ 330 bilhões) e pressão de implementação de capital, garantindo que o apetite do investidor permaneça forte.  Espera-se que, quando a situação se estabilizar e os investidores tiverem mais clareza, a demanda reprimida seja liberada no segundo semestre do ano. 

Embora o investimento em real estate tenha oscilado ao longo dos anos em várias desacelerações, a tendência geral tem sido de alocações mais altas para o setor e não vemos razão para tal reversão.  A área de real estate continua oferecendo retornos relativamente bons em comparação com outras classes de ativos e temos testemunhado maior volatilidade nos mercados de títulos e commodities.  O diferencial entre rendimentos de real estate e rendimentos de títulos do governo permanece igual ou próximo do máximo histórico.  Dessa forma, esperamos fluxos contínuos (e potencialmente um aumento) de capital na área de real estate em médio e longo prazo.  Como tal, prevê-se que o impacto no rendimento por causa do COVID-19 seja mínimo.

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Consequência no setor de real estate

O impacto do surto de COVID-19 está sendo sentido no mundo inteiro em todos os aspectos pessoais e profissionais.  Obviamente, as consequências para cada setor são bastante específicas e distintas.  Em circunstâncias excepcionais, como o cenário atual, é difícil visualizar as repercussões em longo prazo.  No entanto, estamos avaliando cada setor em relação aos impactos imediatos e também analisando alguns dos efeitos menos óbvios de longo prazo. 

Com base em nossa avaliação, sequenciamos os principais setores imobiliários para refletir o nível de risco em curto prazo, com os hotéis sofrendo a maior volatilidade no desempenho em curto prazo e os segmentos residenciais sendo os mais recuperáveis.

Setor hoteleiro

  • O impacto das restrições de viagens, o cancelamento de eventos e a hesitação individual em viajar têm sido diretamente sentidos no setor hoteleiro.  Em curto prazo, as taxas de ocupação entrarão em queda. 
  • Os locais com elevada proporção de visitantes internacionais são os mais expostos, enquanto locais acessíveis ao público doméstico, via carro ou transporte público, podem se beneficiar.  Existe potencial para uma recuperação bastante rápida se o vírus for contido rapidamente. 

Setor de viagens pessoais e corporativas com impacto reduzido

Os avisos e as restrições de viagem estão influenciando os planos de viagem para indivíduos e empresas em todo o mundo, dessa forma, o impacto na indústria hoteleira foi imediato.  À medida que o número de países com casos notificados continua aumentando, os principais eventos e conferências de alto nível em todo o mundo, como o South by South West e o MIPIM, foram cancelados ou adiados.  Além disso, os viajantes individuais estão se tornando mais seletivos em suas viagens e reconsiderando viagens não essenciais relacionadas ao lazer; em locais onde as restrições oficiais foram aplicadas, os consumidores puderam cancelar e ser reembolsados. 

Os operadores de hotéis podem esperar que as taxas de ocupação caiam pelo menos 25% e, por sua vez, a incapacidade resultante de impulsionar ativamente a alta de preços para reduzir as taxas médias diárias, (ADR, na sigla em inglês) e a receita por quarto disponível (RevPAR, na sigla em inglês).  Os riscos à disponibilidade da equipe podem colocar mais pressão na capacidade das operadoras de oferecer um serviço.

A magnitude do impacto dependerá da duração do surto e de medidas de combate, embora existam fatores compensadores que poderiam oferecer algum amortecimento durante um período de demanda reduzida.  Os mercados de viagens domésticas sofrerão uma pressão descendente pelas restrições internas e pela hesitação do consumidor em viajar, mas se beneficiarão de uma substituição das férias para o exterior pelas internas.  Os mercados com os níveis mais elevados de visitação internacional, por exemplo, Nova York e Paris, são os mais expostos às quedas em viagens internacionais, enquanto aqueles acessíveis ao público doméstico, via carro ou transporte público, podem resistir mais.

Olhando para o segundo semestre do ano, existe um potencial de recuperação rápida à medida que a atividade retornar aos níveis normais.  No entanto, como visto após recessões anteriores e eventos de impacto humano (por exemplo, greves e ataques terroristas), existe o risco de que o retorno à normalidade seja demorado.  Os destinos considerados epicentros do surto ou os que responderam ineficazmente podem sofrer uma desvantagem prolongada.  Provavelmente, as transações de investimentos sejam postergadas, mas devem voltar relativamente rápido.  No longo prazo, é improvável que a epidemia seja um catalisador de mudanças estruturais significativas. 

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Mercados de varejo

  • Os varejistas globais devem se preparar para passar por um período de riscos elevados do fluxo de caixa e aumento dos custos operacionais decorrentes de uma queda na demanda do consumidor e interrupção nas cadeias de abastecimento.  Proteger o fluxo de caixa continua sendo fundamental para todos os varejistas e principalmente para os operadores com margens reduzidas de lucro.  Os mais afetados podem buscar auxílio-aluguel temporário com os proprietários.   
  • Os varejistas com grande infraestrutura para atender a pedidos online podem ser beneficiados no longo prazo, dando uma ênfase maior na mudança para um modelo omnichannel de varejo flexível.  Assegurar a continuidade das operações repensando as cadeias de abastecimento pode ser crucial para a mitigação do risco de abalos futuros.

Passando por um período de limitação da demanda do consumidor e dos lucros

Os varejistas globais devem se preparar para passar por um período de riscos elevados do fluxo de caixa e aumento dos custos operacionais decorrentes de uma queda na demanda do consumidor e interrupção nas cadeias de abastecimento.

A queda do número de viajantes internacionais afetará ainda mais as principais cidades turísticas, os mercados de luxo e os destinos varejistas superprime.  Os gastos internos no varejo podem sofrer um declínio temporário devido à relutância ou à incapacidade do consumidor de visitar destinos cujos riscos de infecção são elevados.  Itens de bens de consumo não essenciais e serviços ligados ao lazer serão afetados com mais força do que os bens de primeira necessidade, como produtos perecíveis e secos, que passarão a ter uma demanda elevada à medida que os consumidores armazenam para evitar escassez.  À medida que o surto se espalha, é possível que esse tipo de comportamento surja em novos locais. No curto prazo, a interrupção da cadeia de abastecimento levará a níveis mais baixos de estoque para alguns varejistas, podendo resultar em uma pressão crescente sobre os preços ao consumidor, embora muito dependa da flexibilidade de obtenção de fornecedor e gerenciamento de estoques.  Provavelmente, os operadores do setor da moda que seguem um modelo tradicional de duas estações sofrerão interrupções no fim do ano. 

Se a transmissão do vírus diminuir até o meio do ano, o importante período de venda sazonal no quarto trimestre será minimamente afetado, ajudando a reduzir o impacto financeiro do ano inteiro.  No entanto, as vendas do Ano Novo Lunar já sofreram um duro golpe e é improvável que os meses de inatividade sejam recuperados.  Existem riscos negativos significativos em todas as regiões caso a propagação do vírus continue até o fim do ano.

Proteger o fluxo de caixa continua sendo fundamental para todos os varejistas e, principalmente, para os operadores com margens reduzidas de lucro, incluindo varejistas menores e operadores de preços de produtos não alimentares.  Os mais afetados podem buscar auxílio-aluguel temporário com os proprietários.  Se surgirem restrições de liquidez e de capital, a abertura de novas lojas será reduzida e as reformas, adiadas.

Os varejistas com grande infraestrutura para atender a pedidos online para entrega em domicílio estão sendo percebidos como os beneficiários da relutância dos consumidores em ir até as lojas, e observamos uma maior conversão de pessoas para as compras online.  Uma maior ênfase será dada à mudança para um modelo de varejo omnichannel flexível e sustentável; cujas parcerias reforçadas entre proprietários dos imóveis e varejistas precisarão surgir para isso ocorrer.

No longo prazo, muitos varejistas provavelmente repensarão suas cadeias de abastecimento para garantir a continuidade das operações e mitigar os riscos de abalos futuros.  Além das iniciativas para melhorar o desempenho de sustentabilidade e limitar o impacto ambiental das operações mais amplas, os varejistas podem optar por produzir e ter mais estoque localmente.  Isso pode aumentar a demanda adicional por espaços de logística e/ou levar à adaptação das redes de estoque existentes.

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Mercados industrial e de logística

  • A interrupção das cadeias globais de abastecimento é o principal efeito sobre os setores industrial e logístico.  A atividade reduzida nos principais portos e aeroportos de entrada está resultando em taxas de utilização decrescentes e recursos ociosos.  Provavelmente, o surto elevará a questão da recuperação a e mitigação da cadeia de abastecimento. 
  • O surto pode acelerar o uso de automatização e de robôs nas operações, reduzindo a dependência por mão de obra que o setor tem atualmente.  A migração para as compras online, especialmente em relação a supermercados, pode se tornar mais permanente e, por sua vez, aumentar a demanda por espaço logístico.

Mitigação do risco na cadeia de abastecimento e recuperação

A interrupção das cadeias globais de abastecimento afetará significantemente os setores industrial e logístico.  A contração do setor manufatureiro da China já está causando carências no abastecimento e a suspensão temporária da produção em instalações futuras de forma global.

A atividade reduzida nos principais portos e aeroportos de entrada está resultando em taxas de utilização decrescentes e recursos ociosos.  Os níveis de estoque diminuirão nas regiões afetadas e naquelas que têm ligação com a cadeia de abastecimento para as áreas afetadas, enquanto o fornecimento de estoque de reposição provavelmente será difícil ou impossível no curto prazo devido à amplitude do impacto geográfico.  Globalmente, a utilização da capacidade de estoques cairá e as empresas especializadas em atender à procura excessiva por espaço a curto prazo provavelmente sofrerão uma queda na demanda.

É provável que o surto enalteça o problema da mitigação do risco e recuperação da cadeia de abastecimento – preocupações que surgiram na vanguarda em meio a tensões comerciais elevadas. A resposta em nível de negócios pode ser variada, com duas alternativas notáveis:

  • Uma realimentação ou semiterceirização da capacidade de produção e um aumento na diversificação em termos de fornecimento. Isso pode resultar em demanda regional adicional de instalações industriais e logística associada, mas também é possível que leve a fluxos reduzidos de contêineres nos portos e menor demanda de armazéns nesses locais.  Para alcançar tal objetivo, a tecnologia será fundamental para assegurar mais visibilidade da cadeia de abastecimento.
  • Uma reversão de uma cadeia de abastecimento enxuta existente com baixa cobertura de estoque.  As empresas podem decidir aumentar seus níveis de estoque em longo prazo devido à incerteza e interrupção, o que pode exercer um efeito de fluxo positivo na demanda por espaço de armazenamento. O estudo de viabilidade é mais forte para bens de alto valor e de elevada rotatividade. 

No longo prazo, o surto e a antecipação de futuros abalos podem acelerar o uso da automatização de robôs nas operações.  As especificações dos edifícios e respectivos locais seriam afetados: edifícios altamente automatizados podem ser mais altos, mas são menores em termos de área útil, exigindo menos terreno para estacionamento.  A mão de obra pode se tornar um fator local menos importante em comparação com a energia.  Além disso, a migração para as compras online, especialmente em relação a supermercados, pode se tornar uma parte mais permanente do cenário varejista, o que, por sua vez, aumentaria a demanda por espaço logístico.

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Mercados de escritórios

  • O surto pode exercer maior pressão sobre os mercados que já estão em estágio final de seus ciclos, criando potencial para um atraso na atividade de investimento e um crescimento mais baixo de locações do que foi previsto anteriormente.  É provável que um aumento no trabalho remoto reduza as taxas de utilização de escritórios, cujos proprietários com exposição a locações de curto prazo serão os mais vulneráveis. 
  • Em longo prazo, o surto provavelmente acelerará a adoção de trabalho remoto e investimentos em tecnologias colaborativas. 

Interrupção de curto prazo à medida que o trabalho remoto aumenta

Comparado com o SARS, o COVID-19 apresenta um cenário diferente, com muitos mercados de escritórios agora em níveis historicamente altos de aluguel.  Existe um risco de que o surto exerça maior pressão sobre os mercados que já estão em estágio final de seus ciclos.  Um atraso na atividade de investimento e um crescimento mais baixo de locações do que foi previsto anteriormente são obstáculos ao desempenho de 2020.

As taxas de utilização dos escritórios reduzirão à medida que o trabalho remoto aumentar, cujos proprietários com exposição a locações de curto prazo serão os mais vulneráveis.  Principalmente os operadores de coworking estarão em risco caso os membros decidam cortar os contratos de curto prazo; os operadores híbridos, com rendimentos mais seguros de médio prazo, estarão menos expostos. 

Nos mercados mais afetados, os proprietários que estão atualmente negociando locações com os locatários podem demonstrar uma disposição para agilizar as negociações e potencialmente oferecer pacotes interessantes de concessão para fechar a transação.  Com a incerteza em curso, é prudente que os proprietários concordem com pequenos pontos nas negociações de locação para garantir que os negócios sejam executados e o NOI de longo prazo seja preservado.

Estamos no meio do maior teste de trabalho remoto da história e as empresas estão adotando, refinando e testando políticas, processos e infraestrutura para que isso funcione.  Aguardamos protocolos de quarentena para estimular as iniciativas de trabalho remoto e para que tais práticas sejam adotadas em novas regiões à medida que o contágio se espalha.  As grandes multinacionais, que recente e publicamente anunciaram a redução das práticas de trabalho remoto, agora indicam um desejo de adotar o uso generalizado de tais práticas até o surto cessar.

Olhando para além de 2020, prevemos que a demanda por trabalho remoto e o investimento em tecnologias colaborativas cresçam, o que poderia acelerar a adoção mais ampla dessas práticas.  Embora isso possa ser percebido como uma ameaça à demanda futura do escritório, é improvável que seja.  Um foco em maior utilização e densificação do espaço já gerou eficiência e resultou em excesso de espaço limitado em portfólios otimizados.  O aumento do emprego em setores relevantes superará mais do que qualquer impacto sobre a demanda do trabalho remoto.

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Segmentos residenciais

  • O maior impacto do COVID-19 é inegavelmente humano.  A tendência de longo prazo de residencial com maior densidade e o crescimento de espaços colaborativos aumentam muito o risco de transmissão.  Protocolos de mitigação precisarão ser desenvolvidos.
  • Os segmentos residenciais, principalmente os multifamiliares, tendem a ter características mais defensivas, beneficiando-se de fontes de renda estáveis e da capacidade de manter ativamente as locações, limitando os períodos em que os imóveis ficam desocupados.  A demanda também é relativamente flexível a abalos externos.

Setores geralmente defensivos, mas com perfis variados

O maior impacto do COVID-19 é inegavelmente humano.  O surto destacará ainda mais a evolução de como trabalhamos, vivemos e nos divertimos.  Os segmentos habitacionais, desde os residenciais, as moradias estudantis, os espaços de convivência até as casas de repouso/healthcare estão intimamente ligados pela forma como nos comportamos e interagimos.  A tendência de longo prazo de residenciais com maior densidade e o crescimento dos espaços colaborativos aumentam muito o risco de transmissão e será necessário que os operadores desenvolvam protocolos de mitigação. 

Sob a perspectiva de um investidor, os segmentos residenciais têm características de investimento defensivo, beneficiando-se de fluxos de caixa estáveis e da capacidade de gerenciar ativamente as locações para manter a ocupação e limitar os períodos em que os imóveis ficam desocupados.  A demanda é tradicionalmente adaptável a abalos econômicos e é fundamentalmente apoiada pela impossibilidade da propriedade imobiliária, pela urbanização e pelo aumento do interesse em soluções de moradia mais flexíveis.  No entanto, a menor confiança do consumidor e a mobilidade reduzida afetarão a demanda durante esse período de incerteza.

Residencial
A multifamiliaridade, como uma classe de ativos, permanecerá adaptável ao surto de COVID-19, com mais estabilidade, perfil de rendimentos de longo prazo e características defensivas de investimento. Em lugares em que o fornecimento de novas moradias for suportado pelas compras dos investidores, haverá incerteza de demanda no curto prazo em locais que dependem de vendas internacionais. A tecnologia é um mitigador importante e os planos para novas plataformas de transações online serão acelerados em 2020.

Moradias estudantis
Existem riscos associados ao fechamento obrigatório de instalações de ensino superior e mitigações institucionais, como o aumento do uso da educação online (que pode se tornar mais popular à medida que vemos uma mudança em direção ao aumento da adoção de tecnologia ao longo desta crise).  Instalações modernas também são considerados pela demanda de estudantes internacionais, principalmente da Ásia.  A incerteza e as restrições de viagem terão um impacto direto na ocupação, novas aplicações e rendimentos afetarão o desempenho nos termos do estudo 2020/21.

Espaços de convivência
Existe um risco negativo de locações de espaços de convivência flexíveis e de curto prazo que apresentam ameaças imediatas aos rendimentos.  Esse setor em desenvolvimento é amplamente apoiado por participações privadas e não por capital institucional mais estável.  Isso implica uma forte tendência de estratégia em direção ao crescimento contínuo de ativos, a fim de estabelecer plataformas escaladas, que podem ser estabilizadas para saída.  Um surto prolongado prejudicará mais investimentos e aumentará a probabilidade de atividades de M&A para participações privadas, que não têm mais apetite para apoiar modelos de negócios famintos por dinheiro.

Casas de repouso/healthcare
Devido à idade e ao perfil médio de saúde dos ocupantes, o setor mantém riscos adicionais consideráveis para os operadores.  Em todo o espectro da provisão, as casas de repouso serão mais flexíveis aos efeitos da demanda do COVID-19, mas isso será equilibrado por custos operacionais adicionais relacionados a protocolos de proteção muito mais elevados e necessários para os ocupantes.  No curto prazo, a atividade de investimento será limitada, pois a due diligence no nível de ativos é restrita. 

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Considerações finais

Embora seja fácil focar no impacto econômico de curto prazo do COVID-19, os impactos sociais e de real estate de longo prazo não devem ser negligenciados.  O impacto e respectivas consequências mudarão nossa maneira de viver e trabalhar, possivelmente levando a novos modelos operacionais.  Seria ele o catalisador de certas mudanças seculares?

  • Escritórios – aumento do trabalho remoto e mais foco na saúde, no bem-estar e na produtividade.
  • Varejo – a normalização de compras de supermercado online, forçando uma mudança no comportamento do varejista.  
  • Industrial – a desglobalização das cadeias de abastecimento para mitigar os riscos.
  • Tecnologia – aumento da integração de tecnologia, principalmente PropTech e MedTech, afetando todos os aspectos pessoais e profissionais.

Catalisador para mudanças societárias e real estate?

Embora seja relativamente simples avaliar o impacto imediato e direto do COVID-19 sobre o real estate – com um número crescente de cancelamentos de eventos, fechamento de escritórios, restrições de viagens e áreas em quarentena –, os efeitos indiretos ainda não foram totalmente observados. As cidades e os países com o maior número de casos certamente sentirão mais fortemente os impactos diretos, mas todos os locais vão sofrer efeitos indiretos, seja uma redução no turismo, interrupções nas cadeias de abastecimento ou até mudanças na maneira como todos nós vivemos e trabalhamos.

As consequências sociais e no real estate de longo prazo poderão ser sentidas nos próximos anos.  Atividades de mitigação durarão vários meses e levará algum tempo para alcançar uma recuperação completa.  O impacto e as consequências do COVID-19 mudarão nossa maneira de viver e trabalhar, possivelmente levando a novos modelos operacionais:

  • Isso seria um catalisador para o trabalho remoto tornar-se uma parte mais arraigada da vida profissional, melhorando o bem-estar e a produtividade da força de trabalho?
  • As compras de supermercado online se tornarão a norma para novos grupos de pessoas e como os varejistas responderão a esse aumento da demanda?
  • A desglobalização das cadeias de abastecimento acelerará à medida que as empresas buscam mitigar os riscos?
  • A diminuição da emissão de carbono e das viagens aéreas melhorará a produtividade e mudará as percepções das empresas sobre a necessidade de viajar e a importância da sustentabilidade?
  • A integração aprimorada da tecnologia será intensificada em todos os aspectos pessoais e profissionais?

São perguntas que ainda não conseguimos responder de forma definitiva e todas têm consequências significativas sobre o real estate.  No entanto, certamente podemos perceber que as consequências do surto, no longo prazo, continuarão a surgir de maneiras que estavam longe da obviedade no início.  O impacto humano, econômico e comercial é inevitável, mas novas medidas, políticas e procedimentos, além de investimentos na infraestrutura certa, ajudarão a mitigar os riscos no curto e no longo prazo.  

Continuaremos a monitorar a situação no mundo todo e ofereceremos atualizações sobre tendências novas e emergentes à medida que o cenário evoluir. 

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