Locação de propriedades comerciais estimula negócios de compra e venda de imóveis

Mesmo que a vacância da capital paulista possa crescer em função dos prédios corporativos em fase de entrega ao mercado, a dinâmica de demanda superior à oferta permanecerá, na avaliação de Casoni.

Na avenida Faria Lima – endereço corporativo de São Paulo mais cobiçado por bancos de investimento, escritórios de advocacia e grandes empresas de tecnologia, entre outros inquilinos –, já há registro de locações acima de R$ 300 m². O movimento de alta de preços ocorre também na Avenida Paulista e na Vila Olímpia. Nas regiões alternativas – Barra Funda, Berrini, Chucri Zaidan e Alphaville – a JLL observa o início do aquecimento das locações, mas sem aumento dos valores, por causa da vacância elevada.

No segmento de condomínios logísticos e industriais, apesar da acomodação da demanda de grandes varejistas e de empresas de comércio eletrônico por galpões, a parcela de espaços vagos segue em queda, refletindo a procura por parte de clientes de autopeças, alimentos, bebidas, da indústria farmacêutica, de logística e transporte, além do próprio “e-commerce”. 

No segundo trimestre, a absorção bruta de galpões chegou a 1 milhão de m², e a líquida ficou em 654 mil m², de acordo com levantamento da JLL. O Estado de São Paulo respondeu por 55% das novas contratações, seguido por Minas Gerais, Rio de Janeiro e Rio Grande do Sul. Dos 2,2 milhões de m² com previsão de entrega até dezembro, 23% estão pré-locados.

As perspectivas para escritórios comerciais e galpões melhoram ainda mais quando se considera que o Brasil ainda está no começo do ciclo de redução da taxa básica de juros Selic. No início de agosto, o Comitê de Política Monetária (Copom) cortou a Selic em 0,5 ponto percentual, para 13,25%, o que contribuiu para a melhora do humor do mercado. 

De olho na perspectiva de retomada de rendimentos de aluguel superiores aos de aplicações financeiras, investidores institucionais, “family offices” e fundos de investimento imobiliário (FIIs) estão de volta às negociações de compra de ativos comerciais com o objetivo de se posicionar nesta nova fase do mercado. 

“Imóveis são ativos importantes para a geração de renda e  segurança”, afirma André Rosa, head de Capital Markets da JLL. Ele explica que, como os juros ainda estão elevados, há mais liquidez, atualmente, nas transações de imóveis para “family offices" do que para fundos imobiliários. A JLL, que tem forte presença no atendimento de “family offices” no mercado internacional, está ampliando sua atuação para esses clientes também no Brasil.

Apesar da melhora dos ânimos, o mercado não vive momento de euforia, como ocorreu em outras épocas. Potenciais compradores de escritórios e galpões estão seletivos: buscam imóveis de qualidade e bem-localizados. Sem expectativa de que a Selic volte ao patamar de 2%, investidores não esperam mais “cap rates” de 5% ou 6%, como ocorreu no passado, mas ainda buscam taxas de 8% a 9%, segundo Casoni.

Vale lembrar que o aumento dos custos de reposição de imóveis comerciais nos últimos anos, a escassez de terrenos nas localizações mais cobiçadas e as absorções líquidas positivas de escritórios e galpões tendem a resultar em valorização dos preços dos ativos no médio e no longo prazos. No curto prazo, os valores dependerão dos preços de locação e serão limitados pelos retornos buscados pelos investidores.

Há mais de 25 anos no mercado brasileiro, a JLL oferece suporte para quem quer encontrar ativos atrativos – líquidos e  com potencial de valorização – e, na mão inversa, vendê-los em condições favoráveis. A consultoria realiza análises de vocação de terrenos e avaliações de quando é a hora de desenvolver um imóvel, investir na sua expansão, ser mais firme ou fazer concessões na negociação de preços de locação e de quando é o momento de desinvestir. Atua também em gestão predial de imóveis de escritórios e logística, além do varejo.