Inteligência Artificial: revolução ou evolução no mercado imobiliário?

O potencial da inteligência artificial (IA) para transformar negócios, indústrias e sociedade vem aumentando há décadas. Mas os avanços recentes mudaram a ciência de um nicho para o mainstream. A proficiência da tecnologia em escrever, desenhar, codificar e compor obrigou os líderes corporativos a considerar as oportunidades e as ameaças que a IA representa para o futuro.

Para imóveis comerciais, está claro que adotar estrategicamente a IA pode transformar a indústria. Na Pesquisa Global de Tecnologia Imobiliária de 2023 da JLL*, a IA e a IA generativa foram classificadas entre as três principais tecnologias que devem ter o maior impacto na indústria de real estate nos próximos três anos por investidores, incorporadores e ocupantes corporativos. Menos claros são os detalhes do que exatamente vem a seguir. Os entrevistados indicaram a menor compreensão de IA e IA generativa, quando comparados a outras tecnologias pesquisadas, como blockchain, realidade virtual e robótica.

Ainda assim, cientes da mudança iminente, os líderes da indústria de real estate continuam explorando maneiras de aproveitar as possibilidades transformadoras da IA.

*Pesquisa Global de Tecnologia Imobiliária de 2023 da JLL será publicada em setembro

IA vs IA Generativa - qual é a diferença?

Primeiro, é importante esclarecer o escopo da discussão diferenciando as definições de IA e IA generativa. A IA, num sentido amplo, utiliza algoritmos de aprendizagem de máquinas (machine learning) e de aprendizagem profunda (deep learning) para realizar tarefas que exigem a capacidade de aprender com a experiência, compreender conceitos complexos, reconhecer padrões, interpretar as nuances da linguagem natural e tomar decisões de forma independente.

A IA generativa é um subconjunto da inteligência artificial, como seu próprio nome diz: gera novos conteúdos, designs ou soluções. Ela emprega algoritmos avançados para criar saídas, incluindo dados sintéticos, imagens, texto e música.

Tanto a IA quanto a IA generativa terão um impacto na indústria de real estate comercial. Neste artigo, focaremos na IA em um contexto mais amplo, enfatizando especificamente o papel da IA generativa, quando aplicável.

A IA usa machine learning e algoritmos de aprendizado profundo para executar tarefas que exigem a capacidade de aprender com a experiência, compreender conceitos complexos, reconhecer padrões, interpretar as nuances da linguagem natural e tomar decisões de forma independente. IA generativa é um subconjunto de IA que se concentra na criação de novos conteúdos, designs ou soluções.

A IA foi considerada uma revolução de impacto significativo

De acordo com a OpenAI, cerca de 80% dos empregos estão expostos à disrupção da IA. Esse número gerou uma onda de preocupações sobre uma possível reviravolta no mercado imobiliário devido às mudanças iminentes no mercado de trabalho.

A ansiedade em torno dessa mudança não é nova. Em 1589, a rainha Elizabeth, da Inglaterra, se recusou a conceder uma patente ao inventor da máquina de tricotar mecânica por medo de que isso deixasse os tricotadores sem trabalho. Agora, é universalmente reconhecido que as máquinas mecânicas de tricotar lideraram a primeira revolução industrial que levou a um crescimento econômico explosivo e à expansão do mercado.

Espera-se que a IA aumente a produtividade

Quando a tecnologia permite que menos pessoas alcancem o mesmo nível de produtividade, mais pessoas ficam livres para criar novas áreas de oportunidade. O Goldman Sachs se baseou em um estudo do economista do MIT, David Autor, para mostrar que mais de 85% do crescimento do emprego nos EUA nos últimos 80 anos é explicado pela criação de novos postos de trabalho gerados pela tecnologia.

Além disso, de acordo com o CEO da Microsoft, Satya Nadella, os provedores de serviços de IA estão fazendo a escolha consciente de explorar uma abordagem centrada no ser humano, desenvolvendo produtos “copiloto” projetados para ajudar as pessoas, em vez de produtos de “piloto automático” que visam substituir totalmente as funções humanas. Isso posiciona a IA como um significativo impulsionador da produtividade. Em uma maneira geral, projeta-se que o aumento da produtividade aumente o PIB global em 14% até o ano 2030 (conteúdo em inglês).

Com a IA, prevemos um impacto semelhante a cinco vezes a longo prazo. Embora ainda não se saiba como a IA será aplicada a setores específicos, como saúde, e o quanto esse crescimento gerará demanda por espaço, algumas tendências já estão surgindo.

1. Geolocalização: observa-se que as empresas e os investimentos em IA se concentram em mercados de tecnologia estabelecidos. No futuro, é provável que o crescimento se concentre em locais onde o talento de IA esteja disponível, ou seja, centros de tecnologia, centros de inovação e universidades.

2. Demanda variada entre ativos: o desenvolvimento da IA exige mais e melhores data centers, redes de energia e infraestrutura de conectividade.

3. Novos tipos de ativos e produtos: o nascimento do “verdadeiro edifício inteligente” é iminente. A infraestrutura compatível com IA será padrão, assim como as conexões com a internet são um recurso padrão dos edifícios atualmente. A IA também ajudará a criar edifícios de energia zero com alto desempenho de sustentabilidade.

4. Receita e investimento: os processos e a análise de risco com tecnologia de IA permitirão transações mais rápidas e uma compreensão mais eficiente das propriedades e dos mercados, catalisando investimentos em escala global. A infraestrutura compatível com IA e a capacidade de conectar vários sistemas também vão permitir a expansão de modelos de “espaço como serviço” e novos fluxos de receita para proprietários e desenvolvedores.

5. Design e função do espaço: A IA permitirá um design baseado na experiência e configurações de ambiente altamente personalizáveis.

O crescente ecossistema de IA continuará a se expandir em centros de tecnologia selecionados

Os desenvolvedores de modelos básicos, como a OpenAI, são apenas a ponta do iceberg quando se trata do ecossistema de IA. Todas as empresas envolvidas em hardware de semicondutores, plataformas de computação em nuvem, hubs de modelos e desenvolvimento de aplicativos representam um segmento de ocupantes crescente. A oportunidade do setor imobiliário comercial parece ainda mais brilhante quando se considera as novas empresas que surgirão à medida que os modelos de base predefinidos forem sendo modificados para casos de uso específicos.

Em 2022, a área de foco da IA com mais investimento foi a medicina e a saúde, seguida pelo gerenciamento de dados, processamento e computação em nuvem, e Fintech (conteúdo em inglês). Além disso, os casos de uso corporativo de IA generativa representam uma oportunidade substancial, com projeções de USD 42,6 bilhões em 2023. Antecipando uma taxa composta de crescimento anual (CAGR) de 32%, espera-se que o mercado cresça para USD 98,1 bilhões até 2026 (PitchBook). De acordo com nossa pesquisa, o crescimento da IA provavelmente se traduzirá em aumento da demanda imobiliária desse setor no curto prazo, atingindo 1,6 milhão de metros quadrados até o final deste ano somente nos EUA.

As empresas de IA existentes preferem locais específicos. Nos EUA, por exemplo, 42% das empresas de IA estão concentradas em San Francisco Bay, seguida por Boston, Seattle e Nova York. Espera-se que o crescimento das startups de IA continue concentrado nesses grandes centros de tecnologia em um futuro próximo.

A pesquisa da JLL mostra que há uma demanda acelerada por talentos em IA, com ofertas de emprego em IA aumentando em mais de 250% desde o início de 2021. No longo prazo, isso significa que é provável que o crescimento ocorra onde os talentos de IA estejam disponíveis, ou seja, centros de tecnologia primários e secundários estabelecidos, centros de inovação e universidades.

O treinamento e o uso da IA exigem recursos consideráveis e uma infraestrutura de apoio

A IA generativa é construída com base em um amplo desempenho de processamento e recursos abrangentes. O treinamento e a inferência de IA requerem infraestrutura, como hardware de processamento, redes de conectividade de alta velocidade, fonte de alimentação, infraestrutura de nuvem e armazenamento de dados, que devem ser alojados em algum lugar. Além disso, a expansão contínua dos aplicativos de IA aumentará a demanda por mais energia, mais instalações de resfriamento e mais data centers. Fabricantes e fornecedores de GPU e switches de rede também crescerão e, portanto, precisarão de espaço como ocupantes.

Os mercados de colocation, hyperscale e data center de ponta continuarão a se expandir globalmente

De acordo com o JLL Global Data Center Outlook de 2023 (conteúdo em inglês), a previsão é de que o mercado global de data centers de colocation cresça 11,3% ao ano de 2021 a 2026. Espera-se que o mercado de data center em hyperscale cresça ainda mais rápido, com um CAGR de aproximadamente 20%.

Os critérios de localização da infraestrutura da IA dão mais importância aos preços mais baixos da energia e aos custos mais baixos da propriedade. Fatores como preços competitivos de energia e regulamentações de consumo de energia estão impulsionando o crescimento em direção a mercados menos concorridos, como Atlanta, nos EUA, Malásia e Tailândia. Embora os data centers de ponta continuem se desenvolvendo perto das grandes cidades para ficarem próximos dos usuários, uma distribuição mais pulverizada está sendo observada na infraestrutura que sustenta a IA.

A IA também impulsiona novos requisitos de design de data center. A Bloomberg publicou em 2022 que a Meta interrompeu seu pipeline de desenvolvimento de data center na Dinamarca para repensar o design de suas instalações para lidar com as cargas de trabalho de IA (conteúdo em inglês). Os data centers na era da IA precisam atender às necessidades de hardware em transformação, como instalações avançadas de resfriamento.

O setor de PropTech estabeleceu uma base sólida para a integração da IA em aplicações de real estate

A indústria de real estate começou a adotar proativamente novas tecnologias. Na Pesquisa Global de Tecnologia Imobiliária de 2023 da JLL*, mais de 80% dos ocupantes, investidores e incorporadores revelam que planejam aumentar seu orçamento de tecnologia imobiliária nos próximos três anos.

Isso é viabilizado por um ecossistema PropTech em amadurecimento. Agora existem soluções tecnológicas para quase todos os aspectos das funções de real estate, incluindo gerenciamento de investimentos, design e construção, operações de edifícios e instalações e gerenciamento de portfólio. Uma base sólida foi estabelecida para a integração com a IA.

Globalmente, existem mais de 500 empresas que fornecem serviços baseados em IA para a indústria de real estate e já oferecem valor em termos de maior eficiência e economia de custos. Os principais casos de uso da IA incluem:

• Classificação de documentos e padronização de dados para análise e benchmarking de dados de portfólio

• Extração de dados de IoT para gerenciamento automatizado de instalações

• Modelagem de preços e previsão para gestão de investimentos

• Processamento de imagens de satélite para avaliação de ativos e gerenciamento de riscos

• Captura da realidade para monitoramento de canteiros de obras

• Programação para projetos de construção e capital

• Recomendação e seleção de parceiros para transações de locação e investimento

Os aplicativos de IA generativa no mercado imobiliário ainda estão nos estágios iniciais

Os casos de uso recentes incluem assistência à comunicação com o cliente na locação e gestão de propriedades (como chatbots para lidar com as dúvidas dos locatários), geração de plantas baixas e projetos e sintetização de documentos não estruturados para criar relatórios. Espera-se que mais produtos cheguem ao mercado em breve. Os Large Language Models, em particular, oferecem a possibilidade de extrair insights de grandes quantidades de documentos em textos do mercado imobiliário, reduzindo significativamente a complexidade das operações multinacionais e multilíngues.

Os primeiros a adotar soluções habilitadas para IA já estão alcançando resultados

A Royal London Asset Management, uma importante empresa de investimentos do Reino Unido, registrou melhorias significativas nas operações de HVAC e na eficiência energética em um edifício de escritórios comerciais de 11.600 metros quadrados. Ao implementar as tecnologias Hank com IA da JLL, a empresa alcançou um ROI recorde de 708% e uma economia de energia de 59%, reduzindo as emissões de carbono em até 500 toneladas métricas por ano.

A IA em PropTech continuará a crescer. A pesquisa da JLL mostra que, em 2022, o capital total levantado para financiar a PropTech baseada em IA atingiu USD 4 bilhões em todo o mundo, quase o dobro do valor total levantado em 2021. O capital de risco (VC) é a principal força motriz que promove o desenvolvimento de produtos de IA. Entre todas as empresas de PropTech com tecnologia de IA, mais de 70% são apoiadas por VC. Cerca de 20% das empresas estão no estágio inicial de incubadora, anjo ou semente; 25% estão em rodadas de VC em estágio inicial; e 15% estão em rodadas de VC em estágio final. No geral, esse ecossistema é novo e dinâmico.

Comece agora: Aproveitando a IA de forma estratégica e responsável

Ainda existem grandes incertezas sobre o impacto futuro da IA, todas as suas capacidades em rápida expansão e como elas serão assimiladas em setores específicos da indústria. É crucial que investidores em real estate, incorporadores e ocupantes corporativos se mantenham informados e estratégicos, considerando como aproveitar o poder da IA para sustentar seus objetivos de negócios e como fazer isso de forma responsável e ética.

À medida que o cenário regulatório da IA evolui para acompanhar seu crescimento, as empresas devem estar atentas a três tipos de regulamentações emergentes:

• Padrões e protocolos de mercado relacionados à qualidade de dados, direitos de propriedade intelectual, privacidade e segurança de dados.

• Regulamentos para mitigar riscos sociais, como medidas para proteger o mercado de trabalho contra choques ou padrões de segurança para veículos autônomos.

• Legislação ambiental, principalmente aquela que visa mitigar as emissões de carbono da crescente economia digital.

As organizações precisarão refletir sobre uma série de questões importantes ao considerarem o caminho certo a seguir: o que o crescimento da IA significa para suas estratégias de investimento e localização em todas as classes de ativos existentes (ou emergentes)? Para quais aplicações existentes ou futuras de IA você precisa estar preparado e conduzir agora? Quais são os possíveis riscos comerciais e sociais?

Entender como a inteligência artificial afetará seus negócios e criar uma estratégia de teste e implementação será fundamental para mitigar riscos e aproveitar o potencial de crescimento.

Para descobrir como podemos atender às suas necessidades no mercado imobiliário com consultoria estratégica e soluções tecnológicas, entre em contato com nossa equipe.