Como a demanda por data centers está levando os investidores a novos mercados
Preços elevados nos mercados já estabelecidos incentivam os investidores a se diversificarem.
Com o investimento no segmento de data centers em alta, a concorrência acirrada em mercados mais estabelecidos está forçando os investidores a olhar para novos horizontes. Em 2020, por exemplo, fusões e aquisições dentro do setor alcançaram US$ 31 bilhões (cerca de R$ 175,6 bilhões), um valor bem acima dos US$ 16 bilhões (cerca de R$ 90,5 bilhões) de 2019, de acordo com a JLL.
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Na Europa, grandes mercados como Londres (Inglaterra), Frankfurt (Alemanha), Amsterdã (Holanda), Paris (França) e Dublin (Irlanda) continuam se destacando. Porém, com a chegada de mais investidores, mercados como Madri (Espanha), Berlim (Alemanha) e Varsóvia (Polônia) estão tomando as atenções.
“Com os preços altos dos mercados já estabelecidos, os investidores logicamente estão partindo para áreas em que há menor concorrência e mais evidências de potencial crescimento”, diz Tom Glover, líder Transações de data center para a EMEA na JLL.
Outra razão para a mudança é a quantidade de terrenos que foi ocupada por especialistas do setor em mercados mais centrais. “Terrenos para incorporação dentro e perto desses locais de mais destaque custam caro, e encontrar oportunidades é um desafio. À medida que os grandes consumidores de data centers procuram se expandir, é inevitável que os mercados subdesenvolvidos ganhem destaque nos próximos anos. O desafio para o investidor é antecipar onde esses mercados estão”, completa Glover.
Boom global
O investimento em data centers em todo o mundo aumentou durante a pandemia de COVID-19, o que confirma a longa tendência de mudança para uma vida online que exige dados para tudo, desde serviços de streaming até compra de alimentos.
Todos esses dados fluem através de data centers. Para os investidores, essa dependência crescente serve para fortalecer a estabilidade de um setor outrora considerado um nicho.
“Ativos que oferecem renda consistente são cada vez mais procurados”, diz Daniel Thorpe, analista sênior de Pesquisa da JLL. “A turbulência e as mudanças sentidas por outros setores imobiliários ao longo do ano passado, juntamente com um maior uso de dados, deram destaque aos data centers como uma proposta de investimento resiliente.”
O interesse do capital institucional no segmento também está crescendo. No ano passado, por exemplo, o fundo de pensões dinamarquês PFA assumiu uma participação de 20% na Data4, propriedade da AXA Investment Managerns e que financia, projeta, constrói e opera data centers em toda a Europa.
Espera-se que o investimento continue crescendo nos próximos anos. “É um setor atraente não só para as instituições, mas igualmente para private equity à procura de alternativas viáveis de outras formas de imóveis”, diz Glover.
E vem mais por aí
Na Europa, a busca por novas oportunidades não reduziu necessariamente a demanda nos mercados principais. No Reino Unido, a Ark Data Centres adquiriu recentemente o showroom do Renault Retail Group no oeste de Londres e planeja converter o local. Enquanto isso, na Irlanda, o TikTok está construindo um grande data center. Espera-se que tais movimentos consolidem a atratividade do setor junto a uma gama mais ampla de investidores.
Somente entre empresas com ações cotadas em bolsa, o desempenho dos REITs de data centers é bastante revelador, com crescimento de 19,2% em comparação com o desempenho global de REIT, de -16,7%. Mesmo antes da COVID-19, os investidores estavam aumentando seu foco no setor.
A atratividade dos data centers também está ligada à imensa quantidade de capital em busca de ativos imobiliários, estimado em cerca US$ 336 bilhões (aproximadamente R$ 1,9 trilhão), diz Glover. “O ambiente econômico é ideal, com os rendimentos dos títulos baixos e as taxas de juros mais baixas que nunca”, acrescenta. “Com níveis recordes de disponibilidade de capital, os mercados imobiliários alternativos podem esperar por mais alguns anos de crescimento.”
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