Mercado de hotéis no Brasil mantém atratividade para investidor estrangeiro

O mercado de hotéis sentiu fortemente o impacto da queda de quase 4% do PIB brasileiro em 2015. Ainda assim, o país se mantém como uma boa opção de investimento de longo prazo. É o que indica a pesquisa Hotelaria em Números (ano-base 2015), feita pela JLL em parceria com o Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil (FOHB). Participaram da pesquisa 500 hotéis, resorts e flats de todo o país.

Em 2015, houve importantes transações no setor de hotéis no Brasil. O grupo tailandês Minor Hotels comprou os hotéis Tivolie o Fundo Soberano de Abu Dhabi (ADIA) investiu no projeto em construção do Hotel Four Seasons, em São Paulo.“Assistimos, também em 2015, à compra de alguns hotéis por parte de family offices locais. São transações que confirmam o grande potencial de crescimento do setor no Brasil”, afirma Ricardo Mader, diretor da área de Hotéis e Hospitalidade da JLL para a América do Sul.

A pesquisa revela ainda os reflexos da crise econômica sobre o desempenho do setor. Exceto no segmento de resorts, que cresceu em ocupação, a maioria dos indicadores recuou em relação a 2014.

A pesquisa mostra que, após 10 anos de crescimento, os hotéis urbanos (hotéis e flats) apresentaram queda da receita por unidade disponível (REVPAR ou Revenue per Available Room), puxada pela redução da taxa de ocupação. “A taxa de ocupação seguiu a tendência de retração dos últimos anos. Desta vez, a redução de 8% levou a média nacional para abaixo de 60%, o que não acontecia desde 2006”, observa Mader.
A taxa de ocupação também foi afetada negativamente pelo crescimento da oferta hoteleira em 2015, quando o número de quartos no país cresceu 4,2%. O aumento do número de quartos em hotéis afiliados a redes hoteleiras (domésticas e internacionais) foi mais significativo (+ 9,2% em comparação com 2014).
A menor ocupação teve ainda como reflexo a prática de políticas mais agressivas de preço, e a diária média acabou caindo cerca de 7%. Esse foi um cenário diferente do verificado nos anos anteriores, quando, apesar da tendência de retração na taxa de ocupação, as diárias médias vinham apresentando crescimento.

A forte desvalorização do real a partir de 2013 tornou o Brasil um destino mais barato para turistas estrangeiros. Também os brasileiros têm procurado destinos domésticos mais acessíveis. Com isso, na contramão dos hotéis urbanos, os resorts continuaram em 2015 a tendência de melhora na performance.

A taxa de ocupação dos resorts cresceu de 50% em 2014 para 57% em 2015 e só não evoluiu mais em razão da retração do segmento de grupos corporativos que diminuiu sua demanda.

O faturamento médio dos resorts não apresentou o mesmo nível de evolução da taxa de ocupação. Mesmo assim, cresceu aproximadamente 4%, o que é altamente positivo se comparado com a queda de 15% dos hotéis urbanos. Mais uma vez, o crescimento modesto do faturamento comparado com a taxa de ocupação foi devido à queda do segmento de grupos corporativos, que tende a ser menos sensível a preços.

O resultado de tudo isso pode ser constatado no desempenho do REVPAR médio nacional, que caiu 15% em 2015 em relação a 2014. Saiba mais:

• O mercado com menor queda do REVPAR foi Curitiba (menos 2,4%).
• A maior queda foi em Belo Horizonte (menos 39%), impactada pela retração da economia e, principalmente, pelo significativo aumento da oferta.
• Com economia mais diversificada e maior equilíbrio entre os setores de serviços e industrial, São Paulo foi um dos mercados que menos sofreram o impacto da queda do PIB sobre o REVPAR (menos 8%).
• Já o Rio de Janeiro, onde a economia é fortemente concentrada no setor de óleo e gás, a queda do preço internacional do barril de petróleo e os problemas na administração da Petrobras diminuíram o ritmo dos investimentos neste setor. A queda do REVPAR foi de cerca de 27%.
• Outros mercados impactados negativamente no REVPAR foram Brasília (menos 26%), Porto Alegre (menos 21%) e Salvador (menos 15%).

Com a queda do REVPAR e a inflação, que quase chegou aos 10% em 2015, as margens de lucro dos hotéis também foram impactadas negativamente no último ano. O GOP (Lucro Operacional Bruto) dos hotéis, que em 2014 foi em média de 36% sobre a receita total, caiu para aproximadamente 29% em 2015.

As expectativas ainda não são muito promissoras em razão do fraco desempenho da economia e do processo de impeachment no governo federal. Para 2016, espera-se REVPAR em queda em nível similar ao de 2015.

Caso se confirmem as perspectivas de estabilização política e de crescimento econômico, a taxa de ocupação poderá melhorar no segundo semestre, puxando para cima a diária média, ainda que em um nível mais baixo que a ocupação.

“Além da queda do REVPAR, a pressão inflacionária continuará a impactar negativamente as margens dos hotéis em 2016. Espera-se que, a partir do segundo semestre de 2016, as margens comecem a apresentar uma tendência de recuperação, à medida que os investimentos diretos na economia voltem a crescer e a inflação continue a apresentar as recentes tendências de queda”, afirma Mader.

Com exceção do Rio de Janeiro, onde haverá aumento da oferta em 2016, a taxa de ocupação dos hotéis dos outros importantes mercados do país não deverá sofrer pressão negativa pelo crescimento da oferta. “O recente ciclo de expansão da oferta, financiado pela estrutura de Condo Hotéis, foi interrompido pela crise do mercado imobiliário. Assim, o desenvolvimento de novos Condo Hotéis não deverá apresentar uma retomada significativa nos próximos 5 a 10 anos”, acredita Mader.

Por outro lado, espera-se que os Fundos de Private Equity voltem a apresentar o mesmo nível de aquisições de hotéis, como ocorreu em 2014. Segundo Mader, muitos proprietários de hotéis que entraram no setor para diversificar seus investimentos começam a demonstrar disposição de vender esses ativos para voltar a concentrar seus investimentos no seu “core business”.

“Algumas redes hoteleiras também devem se beneficiar dessa tendência, fazendo investimentos estratégicos para garantir presença em mercados importantes ou para introduzir novas marcas no Brasil”, conclui o diretor da área de Hotéis e Hospitalidade da JLL para a América do Sul.