Retrofit X Greenfield: prós e contras de cada tipo de projeto no segmento industrial e logístico

Isso acontece porque, geralmente, um prédio fabril não traz as especificações técnicas e a agilidade que a logística precisa. São necessárias adaptações no piso, como reforço para suportar grandes cargas e nivelamento para o trânsito de empilhadeiras, abertura de docas para abastecimento de caminhões, bem como área de pátio de manobra para os veículos.

Do outro lado, o mesmo acontece: um galpão logístico não necessariamente possui infraestrutura para atender às necessidades da indústria. O consumo de energia para funcionamento do maquinário exige tubulações mais largas para a passagem de cabos, por exemplo. Além disso, há as necessidades específicas de cada setor produtivo, como na indústria de alimentos e farmacêuticas, em que a construção deve ser adaptada para evitar contaminações, possuir isolamento interno, paredes laváveis com cantos arredondados e controle intensivo de pragas. 

Em um projeto greenfield, a vantagem é o desenvolvimento do empreendimento sob medida e totalmente alinhado às necessidades do negócio desde o princípio. No entanto, a aprovação do projeto junto aos órgãos competentes leva tempo e considera vários fatores, como licenças ambientais e estudos de viabilidade.

“Os pontos críticos para projetos greenfield são o ambiental e os acessos ao novo empreendimento. É necessário verificar se não se tratar de uma APP (Área de Preservação Permanente), a obra pode ser embargada se houver supressão de vegetação nativa, há uma série de burocracias e o tempo de resposta do órgão ambiental costuma ser lento”, diz o especialista da JLL.

Da mesma forma, os impactos viários também podem ser impedimentos, pois a criação de acessos afeta o trânsito local. É necessário desenvolver estudos, ter espaço para uma pista de desaceleração, por exemplo. Enfim, é algo complexo, segundo Hirata.

“Já vi casos em que o acesso não foi concedido, o que inviabiliza a operação. O melhor é investir em terrenos com projetos de acesso já aprovados. Às vezes, vale a pena ir para um terreno dez vezes mais caro, mas com projetos aprovados, do que começar do zero com o risco de não concluir. Uma consultoria especializada como a JLL tem know-how e experiência para recomendar o melhor negócio”, indica o especialista.