Panorama dos shopping centers no Brasil

O cenário econômico brasileiro tem atraído investimentos para o mercado imobiliário, em especial para o segmento de shopping centers. O estudo “Panorama dos Shopping Centers no Brasil 2024”, realizado pela JLL, aponta que esse movimento se deve ao entendimento de que se trata de uma categoria de ativos com alta resiliência, tendo em vista a mitigação do risco de perdas proporcionada pelo grande número de locatários.

A redução da taxa de juros vem impulsionando os planos de investimento em expansões, remodelações e reposicionamento de shopping centers, previstos para serem implementados em 2024/25. “Isso cria oportunidades de ampliação para as redes varejistas e novos formatos de negócios dentro de um ecossistema que está constantemente inovando para criar novas experiências para o mercado consumidor brasileiro”, explica Simone Shoji, gerente de Consultoria da JLL.

De acordo com a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), o Brasil possui 639 shopping centers de diferentes perfis, com mais de 120 mil lojas, que movimentam quase R$ 125 bilhões em vendas. Neste ano, serão inaugurados mais 18 centros de compras.

O levantamento da JLL considera uma amostra de 117 empreendimentos presentes em 21 estados brasileiros. Isso representa 25,8% da ABL (área bruta locável) total de shoppings centers e 50,9% do valor total de vendas nacional.

Taxa de ocupação
A taxa de ocupação média dos ativos analisados no estudo é de 96%. No entanto, ao analisar a variação do índice entre 2022 e 2023, observaram-se dois comportamentos opostos: 50% dos ativos apresentaram aumento na taxa de ocupação, enquanto os outros 50% tiveram uma redução.

“A variação pode ser atribuída, em parte, às dificuldades vivenciadas por algumas redes varejistas brasileiras, que encerraram operações em alguns shopping centers. Essa vacância resultou em um processo de reposição e ocupação mais lento em alguns ativos do que em outros, o que contribuiu para a oscilação nas taxas de ocupação de alguns ativos”, avalia Lídia Gomes, gerente de Consultoria da JLL.

No geral, a vacância gerada pelas redes varejistas em dificuldades pode ter impactado a ocupação dos ativos de forma desigual, com alguns conseguindo preencher os espaços vazios de maneira mais rápida do que outros.

“Com uma taxa de vacância mais alta, os proprietários e administradores podem aproveitar esse momento para testar novos modelos de negócio e inovações no mix de lojas”, aponta Gomes. 

Futuro dos shopping centers

Assim como qualquer outro segmento, o setor de shopping centers é impactado pelas mudanças no comportamento dos consumidores. O estudo da JLL aponta algumas tendências para o futuro próximo desse mercado. “A perspectiva é que haja uma valorização da experiência individual, criando oportunidades para que as marcas e redes varejistas estabeleça maior relacionamento com seus consumidores”, sinaliza Shoji. 

Confira abaixo as principais: 
 

• Inteligência de dados: captura dados e análise de big data, como forma de obter informações comportamentais dos consumidores. Junto da Inteligência Artificial (IA), isso permite antecipar tendências de consumo, otimizar e gerir estoques e a geração de campanhas de marketing específicas e relevantes, com ofertas direcionadas;
  
  
• IA a serviço da personalização: utilização de IA para promoção de experiências realmente personalizadas, pensadas para atender demandas específicas de cada consumidor, levando em conta suas preferências. Isso deve aumentar a satisfação dos clientes e, consequentemente as taxas de conversão e fidelização;
  
  
• Gastronomia e mercados gourmets: experiências gastronômicas exclusivas e mercados gourmet devem continuar a ser um diferencial no mix dos shopping centers. Espera-se a ampliação da área bruta locável destinada a esse segmento, incluindo restaurantes fora da praça da alimentação e/ou reformulação das destas, para atender a um público cada vez mais interessado em um ambiente moderno e confortável, como os exemplos do Taste Lab do Shopping Tamboré, na região de Alphaville (SP), e da Alameda Gourmet do Shopping Lar Center, parte do Complexo Cidade Center Norte, em São Paulo (SP);
  
  
• Um espaço, muitos usos: os complexos multiusos ganham força, especialmente, em terrenos que já possuem shopping centers e que conseguem ampliar o potencial construtivo com, por exemplo, a verticalização. Além de gerar receita direta com a venda ou a locação dos desenvolvimentos, as novas possibilidades ampliam a circulação de visitantes. Essa é uma tendência em linha com as novas dinâmicas urbanas, de viver melhor e mais próximo ao trabalho, com serviços e lazer próximos trazendo mais força para o varejo de moda.