Reportagem

Como a localização pode ajudar galpões mais antigos a “vencer” competição no mercado logístico

Investir em retrofit e tecnologia é a resposta para reposicionar esses imóveis, desde que estejam em localizações estratégicas para auxiliar na velocidade das entregas.

06 de Dezembro de 2021
Autores:
  • Abgail Cardoso

A disputa acirrada dos marketplaces e sites de comércio eletrônico pela entrega mais rápida está atraindo cada vez mais a atenção de grandes players para empreendimentos urbanos mais próximos dos principais centros consumidores, ou seja, com distância máxima de 60 km das grandes cidades. Entretanto, com o avanço do e-commerce, principalmente, durante a pandemia, e a alta procura por espaços, lidar com a oferta reduzida desse tipo de galpão tem sido um desafio.

O relatório First Look Industrial, elaborado pela equipe de Pesquisa e Inteligência de Mercado da JLL, aponta um novo recorde na absorção bruta no terceiro trimestre de 2021: 924 mil m2. O recorde anterior foi no quarto trimestre de 2020, com 755 mil m2.  

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A taxa de vacância foi de 10,66% no terceiro trimestre de 2021, uma queda de 2,27 pontos percentuais em relação ao trimestre anterior, e de 5,95 pontos percentuais em comparação com o mesmo período de 2020. E a expectativa é a vacância continuar caindo diante da consolidação do hábito de comprar online, cujos benefícios parecem ter conquistado de uma vez por todas o consumidor.

Os preços, por sua vez, seguem a tendência contrária e aumentam com a escassez do produto. O valor apurado no terceiro trimestre de 2021 ficou em R$ 20,20/m2/mês. O resultado é 2,57% maior que no trimestre anterior e 7,82% maior em relação ao mesmo período de 2020.

No atual cenário, impactado diretamente pelo crescimento do e-commerce, a maior demanda tem sido por galpões modernos e automatizados. É um diferencial possuir certificação LEED na construção e de operação (O&M), por seu menor impacto ambiental, e de wellness, o que atende às exigências de ESG dos investidores.

Mas a oferta reduzida de espaços logísticos com essas características é uma boa notícia para os proprietários de galpões mais antigos, porém bem localizados. Afinal, com o prazo de entrega cada vez mais valorizado, leva vantagem o vendedor que está mais perto do cliente final.

“Há uma grande disputa por espaços bem localizados e de qualidade”, explica André Romano, gerente da Divisão Industrial e Logística da JLL, lembrando que localização é a única característica que não se pode mudar num imóvel.

“O momento é propício ao investimento em melhorias desses galpões para torná-los competitivos e atrativos para os locatários, que buscam qualidade do imóvel e localização estratégica”, reforça o diretor de Gerenciamento de Propriedades da JLL, Fábio Martins.

Tecnologia embarcada, sustentabilidade e segurança

De acordo com os executivos da JLL, vale a pena investir em imóveis bem localizados para reposicioná-los em relação à qualidade e para adequá-los às exigências de ESG dos operadores logísticos e empresas de e-commerce. Ao melhorar a eficiência operacional e reduzir custos fixos, a modernização e a automatização colocam esses empreendimentos em condições de disputar locatários exigentes.

“O projeto de retrofit deve incluir melhorias, por exemplo, para economia de água e energia, que são duas das contas que mais pesam no custo fixo. Energia fotovoltaica e captação de água da chuva para limpeza, jardinagem e sanitários podem reduzir de 15% a 30% o custo das utilidades”, calcula Fábio Martins. Ele observa, inclusive, que a energia fotovoltaica pode ser inviável do ponto de vista de custo se houver necessidade de fazer um reforço estrutural no telhado. 

O uso de automatização também traz benefícios. “Podem ser automatizados, por exemplo, o controle de iluminação e irrigação. A instalação de sistema CFTV para monitorar o acesso ao local e o controle de presença reforça a segurança e reduz a necessidade de ronda. A utilização de balizas eletrônicas facilita a manobra de carretas e evita acidentes”, complementa Jorge Azevedo, gerente regional da JLL no Rio de Janeiro.

Nos empreendimentos em que o terreno permite, é interessante considerar mudanças para melhorar o fluxo de entrada e saída de veículos, como o cross docking (instalação de docas dos dois lados do galpão).

Outro aspecto para atender às exigências ESG é pensar em melhorias para caminhoneiros e entregadores, como oferecer uma estrutura de apoio para descanso, com cozinha, chuveiro e sanitários. Para evitar a aglomeração de caminhoneiros, o empreendimento pode utilizar ferramentas que controlem a entrada e saída e que permitam fornecer a quem está a caminho uma estimativa de horário de entrada.

“Como responsável pelo gerenciamento de 3,9 milhões de m² de galpões, sendo mais de 60% desse portfólio com certificação LEED ou outras, a equipe da JLL possui expertise na operação de empreendimentos certificados e pode assessorar o proprietário interessado em modernizar o seu galpão antigo”, conclui o gerente de Planejamento Estratégico da JLL, Murillo Azevedo. 

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