Gestão de multisites: os novos desafios para expandir ou otimizar o portfólio de imóveis comerciais
Além de trazer novas demandas para o varejo e o setor de serviços, a digitalização da economia acelerou as mudanças no uso dos espaços físicos.
- Bruna Martins Fontes
A pandemia de COVID-19 mudou o comportamento das pessoas e a dinâmica da economia. Com isso, surgiram novas oportunidades e desafios para empresas que têm um grande portfólio de imóveis e querem fazer uma gestão mais eficiente de multisites, seja na expansão geográfica ou na otimização de custos.
“No Brasil, o novo cenário mostra algumas tendências, como a expansão e a digitalização do varejo e a otimização do uso de espaços ociosos no setor de serviços, especialmente no bancário”, avalia Charles Nunes, diretor de Projetos e Obras da JLL.
O varejo brasileiro passa por um momento de crescimento, o que estimula também a expansão física, mas de uma maneira diferente das que vieram antes. “O varejo agora é omnichannel: tem que crescer no físico e no digital”, comenta Nunes.
Em 2020, durante a pandemia, as vendas online tiveram uma alta recorde: 68% maior que em 2019, segundo a Associação Brasileira de Comércio Eletrônico. O mesmo levantamento mostra que, em todo o país, 150 mil lojas passaram a vender também por meio das plataformas digitais.
“A conversão do varejo físico para as vendas online transforma as grandes lojas em hubs de distribuição e espaços de experiência do cliente. Por isso, os novos projetos multisite visam trabalhar a questão da esteira logística”, analisa Valesca Guimarães, líder de Projetos e Obras para multisites da JLL.
Para fazer uma expansão geográfica em escala, com velocidade e otimização de custos, é fundamental ter um plano bem traçado. Um bom ponto de partida é o Capital Planning, um planejamento do capital com definição de uma estratégia macro para o curto, médio e longo prazos, atrelado a uma gestão de projetos e obras experiente de implementação de novos pontos de venda (POS) e de modernização de pontos existentes.
“Em um plano de expansão estruturado, priorizam-se demandas de operações rentáveis para fazer o melhor uso do Capex, garantir a celeridade do retorno sobre o investimento (ROI) e entregar os imóveis para o time de operações com horizonte de manutenção facilitada”, explica Valesca. “Um bom projeto de gestão de obras em multisites, que adote as melhores soluções construtivas e otimize o uso da equipe, pode reduzir o orçamento de 15% a 20%.”
Otimização dos espaços
Já no setor de serviços, um dos maiores desafios é otimizar o uso dos espaços. Uma boa análise do uso dos imóveis, com base em dados, mostra quais são os ativos estratégicos para a empresa e quais estão ociosos e podem deixar de ser um gasto e passar a gerar renda. “A análise do portfólio mostra se ele está ajustado tanto à demanda do público quanto aos preços do mercado”, comenta Roberto Patiño, diretor da área de Integrated Portfolio Services da JLL.
Quando o custo da ociosidade está muito alto, algumas soluções são vender ou locar os imóveis para injetar novo dinheiro no negócio ou virar permutante, ou seja, vender o terreno e receber parte do espaço de volta na futura incorporação. “Assim a empresa não perde o ponto e usa somente a área que é conveniente, otimizando gastos”, completa Patiño.
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Tanto no varejo como no setor de serviços, as unidades físicas estão sendo repensadas para atender a uma outra tendência: o foco na experiência do cliente. “As pessoas estão ávidas por voltar ao consumo presencial. No varejo, a unidade física fica com mais cara de loja conceito, ou flagship, para o cliente experimentar os produtos que, depois, vai comprar online”, afirma Charles Nunes.
Por isso, outro ponto a ser considerado é como administrar, à distância, serviços que vão desde a limpeza, a jardinagem e a manutenção até o café oferecido para encantar o cliente. “Na pandemia, as empresas começaram a olhar mais seriamente para a terceirização da gestão de facilities”, diz Fátima Bottameli, diretora de Novos Negócios da JLL.
Dessa forma, os gestores podem ganhar mais controle sobre a administração das reformas ou do dia a dia de facilities em multisites. “A padronização da gestão de sites remotos usando a tecnologia permite que as empresas tenham redução de custos, maior controle de informação e do orçamento e uma produtividade maior”, finaliza Fátima.
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