O que são terrenos brownfield e greyfield – e por que estão em alta no setor de logística
Grandes áreas disponíveis em pontos estratégicos atraem investidores que apostam no avanço do comércio eletrônico.
- Bruna Martins Fontes
Um terreno extenso, bem localizado e servido de boa infraestrutura é um sonho em qualquer desenvolvimento imobiliário. Mas, com o adensamento das cidades, é cada vez mais difícil encontrar greenfields disponíveis, ou seja, terrenos limpos, onde se pode construir do zero.
Por isso, os terrenos classificados como brownfield e greyfield aparecem como boas oportunidades de aproveitar a estrutura já existente para atender a novas demandas por empreendimentos residenciais e comerciais, especialmente nas zonas urbanas mais concorridas.
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A diferença entre eles é que um terreno classificado como brownfield abriga uma instalação que não está mais ocupada (como, por exemplo, uma indústria desativada) e que tem indícios de contaminação no solo devido às atividades anteriores. Já os espaços greyfield estão em extensas áreas concretadas (como estacionamentos e shoppings), sem indícios de contaminação, podendo ou não estar ocupadas, mas que já não são tão atraentes.
É o que está acontecendo, por exemplo, com alguns shoppings de rua nos Estados Unidos durante a pandemia. “O termo greyfield está sendo mais relacionado aos imóveis de varejo, como shoppings e grandes lojas de rua, que vem ficando desatualizados, com falta de investimentos, e esvaziados. A COVID-19 acelerou essa tendência”, comenta Marco Lacayo, diretor de Capital Markets da JLL.
Com o avanço do e-commerce e o aquecimento do mercado logístico, buscam-se novos usos para essas instalações. Entre 2016 e 2019, a Amazon, por exemplo, comprou 25 shoppings nos Estados Unidos para fazer novos centros de distribuição. Em 2020, começou a conversar com o maior proprietário de shoppings do país, o Simon Property Group, para avançar nesse mesmo campo.
“Os pontos greyfield, em geral, estão perto de onde as pessoas moram, então são valiosos para a modalidade de entrega no mesmo dia”, completa Marco.
Por aqui, a procura por galpões para centros de distribuição também aumentou. “O last mile da logística era um uso que, em até pouco tempo, não existia”, afirma Thiago Duarte, gerente de Capital Markets da JLL. “A demanda na área logística cresceu muito, principalmente em projetos próximos aos centros urbanos, para entrega rápida, no mesmo dia. Em outros casos, buscam-se áreas próximas a rodovias. Nesses locais, existem muitas indústrias desativadas cuja estrutura pode ser adaptada para esse novo uso”, conclui.
Oportunidade de negociação
O maior trunfo das áreas brownfield e greyfield é oferecer uma infraestrutura pronta, como vias e rodovias, além de instalações de esgoto, água e energia elétrica – ao contrário do que acontece no greenfield, onde é preciso começar do zero.
No caso dos terrenos brownfield, os incorporadores, em geral, fazem uma análise para saber se há contaminação do solo e quanto tempo e investimento serão necessários para recuperá-lo. Com essas informações em mãos, é possível negociar melhor o preço de compra.
“É possível fazer bom negócio. Nos Estados Unidos e na Europa, é comum o incorporador fazer um desconto no preço, especialmente quando o vendedor transfere a responsabilidade ambiental para o comprador”, comenta Lacayo. “Como é um processo complexo, não é qualquer um que tem esse apetite. Isso abre uma janela de oportunidade para um desconto no preço, porque o vendedor está motivado para vender esse tipo de imóvel.”
Em ambos os casos, os desenvolvedores imobiliários colaboram com a revitalização e a reinvenção de locais que estão desocupados ou perdem relevância nas cidades. “O aspecto mais interessante dos projetos brownfield e greyfield é pegar um imóvel que já teve seu uso e está na malha urbana e otimizar essa infraestrutura. Dar uma nova função a imóveis que não têm mais uma função relevante é uma racionalização do espaço urbano”, afirma Thiago.
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