Pandemia impulsiona 
e-commerce e aquece o mercado de galpões logísticos

O isolamento social decorrente da pandemia de COVID-19 obrigou muitas pessoas a comprar ainda mais no comércio eletrônico. Segundo a Abcomm (Associação Brasileira de Comércio Eletrônico), o faturamento do setor foi de R$ 145 bilhões em 2020, alta de 61% em relação ao ano anterior e 37% acima do previsto no início do último ano. Impulsionadas por essa demanda, as empresas, principalmente de varejo e e-commerce, aumentaram suas áreas de galpões logísticos

“Se considerarmos apenas os seis maiores players de comércio eletrônico instalados no Brasil, houve um aumento de 50% na área ocupada por essas empresas em galpões logísticos pelo país. Mas esses imóveis foram muito procurados por empresas de vários setores em 2020”, avalia André Romano, gerente de Industrial e Logística da JLL.

Indicadores da JLL confirmam isso. A taxa de vacância encerrou 2020 em 14,3%, a menor em 10 anos. A absorção bruta, que mede o total de metros quadrados ocupados, sem considerar o espaço vago durante o mesmo período, também foi recorde, com acumulado de 2,5 milhões de m². A absorção líquida, que mede o total de metros quadrados, considerando o espaço vago durante o mesmo período, ou seja, a demanda líquida efetiva por espaços de galpões, encerrou o ano em 1,4 milhão de m², 8% maior que em 2019 e 27% maior que em 2018. Em outras palavras, empresas inauguraram 1,4 milhão de m² de novas operações em 2020.

O estado de São Paulo concentrou 67% da nova demanda por galpões logísticos, seguido pelo Rio de Janeiro, com 20%. Por sua vez, Minas Gerais e Paraná, que possuem um parque industrial importante, vêm atraindo cada vez mais empresas nos últimos anos. Em Minas, a cidade de Extrema foi o destaque, sendo alvo de 42% da procura por espaços logísticos do estado. Há algum tempo, a cidade mineira é a bola da vez do mercado de galpões logísticos, pois, além da localização estratégica próxima aos maiores centros de consumo do país, tem uma política de acolhimento de novas empresas com benefícios fiscais estaduais e municipais.

Os setores que mais inauguraram CDs em 2020 foram os de varejo/e-commerce e logística, representando, respectivamente, 30% (720 mil m²) e 28% (676 mil m²) de toda absorção bruta do mercado. Somadas, essas áreas representam cerca de oito vezes o tamanho do Maracanã.

As regiões em que as empresas de varejo/e-commerce alugaram mais espaço em 2020 foram:

1. Cajamar, SP: 30%;

2. Duque de Caxias, RJ: 19%;

3. Extrema, MG: 12%.

Com o crescimento das vendas online e o anseio dos consumidores por prazos menores e fretes mais baratos, sob a ótica do real estate, o maior desafio é achar um produto imobiliário que se adeque às necessidades das empresas num tempo restrito de busca e por um preço que não impacte sua estratégia logística.

Segundo Romano, esse desafio é mais presente, sobretudo, para a instalação de operações last mile encravadas nos centros urbanos, essenciais para os novos desejos dos consumidores. “As empresas, muitas vezes, se deparam com imóveis muito antigos ou que precisam de muitas adaptações. Além disso, o preço, seja de locação ou venda, costuma ser mais alto, já que estão localizados dentro dos principais centros de consumo”, afirma. 

Apesar do crescimento da demanda por operações last mile, os centros de distribuição tradicionais continuam sendo importantes para armazenamento e escoamento dos produtos. Essas duas operações podem ser integradas e não são mutuamente excludentes.

“Em geral, o que vemos com os grandes players do varejo é um movimento, ao mesmo tempo, de consolidação e espraiamento. A consolidação e a otimização estão acontecendo nos CDs mais afastados dos centros consumidores. Concomitantemente a esse movimento, as empresas estão buscando opções de imóveis para instalar várias pequenas operações last mile pelas grandes cidades”, explica o executivo da JLL.

Para as empresas que não têm condição de dispor de uma estrutura nesse modelo, com diversos CDs, uma saída pode ser a instalação de uma operação de porte médio em um local que disponha de boa estrutura rodoviária e que não seja nem encravada e nem tão afastada dos grandes centros. Alguns exemplos são as cidades do entorno da capital paulista, como Cajamar, Guarulhos e São Bernardo do Campo, indica Romano.

Ao que tudo indica, o hábito de comprar online deve permanecer, e o mercado de galpões logísticos segue aquecido em 2021. Dados da JLL apontam que a tendência de aumento da área locada em galpões pelas empresas de comércio eletrônico observada em 2020 continua presente. Só nos dois primeiros meses do ano, o comércio eletrônico já locou cerca de 32 mil m² de novos galpões.

Além disso, grandes empresas do comércio eletrônico ainda estão procurando grandes áreas por todo o Brasil, o que deve ser traduzido nos próximos trimestres em mais área alugada.