Sale & Leaseback: quando vender o imóvel para se tornar inquilino é bom negócio
Opção para levantar capital mais barato, operação pode ser uma alternativa interessante de investimento.
- Bruna Martins Fontes
À primeira vista, vender o imóvel próprio onde a empresa opera e pagar um aluguel para ocupá-lo é uma decisão que não parece muito lógica. Mas essa opção pode fazer muito sentido para negócios que querem levantar capital a um custo menor ou desejam diversificar seus investimentos.
Essa operação, chamada de Sale & Leaseback, consiste em vender o imóvel a investidores e continuar ocupando as instalações como locatário, mas sem ter a responsabilidade de fazer a gestão patrimonial. “É uma maneira mais barata de levantar capital no mercado. O fato de o comprador se tornar proprietário do bem barateia a operação”, explica Thiago Duarte, gerente de Capital Markets da JLL.
O Sale & Leaseback também é uma opção para empresas que querem ter poucos ativos no balanço ou buscam ter mais retorno sobre o patrimônio. “Ativos imobiliários custam mais para rentabilizar. Já uma empresa asset light tem uma rentabilidade maior, pois o retorno sobre o patrimônio menor é percentualmente superior ao retorno sobre o patrimônio maior”, explica Thiago.
Esse tipo de operação bateu recordes na região EMEA (que compreende a África, a Europa e o Oriente Médio) em 2022. As vendas de imóveis corporativos nessa zona ultrapassaram, pela primeira vez, a marca de € 29 bilhões em 670 alienações realizadas, aponta o relatório “Raising Capital from Corporate Real Estate” (conteúdo em inglês), da JLL.
Esse desempenho foi impulsionado pelo aumento de fusões e aquisições de empresas e pela crescente demanda por portfólios industriais e logísticos, segundo o relatório. Pela primeira vez, a arrecadação com a venda desse tipo de imóvel superou as alienações de escritórios. E, pelo terceiro ano consecutivo, o valor total das alienações corporativas ultrapassou os € 25 bilhões.
Um mercado aquecido no Brasil
Essa tendência chegou ao Brasil e tem atraído a atenção de investidores como os fundos imobiliários, empresas de capital e UHNWI (Ultra High Net Worth Individuals), que estão capitalizados e gostam desse tipo de transação pela previsibilidade do fluxo de caixa proveniente do aluguel.
“Em 2021, os fundos imobiliários desaceleram as aquisições, principalmente no segundo semestre, portanto, agora estão com um novo pipeline de captações. Por isso, é possível que voltemos a ver novas captações e uma retomada nessas aquisições”, completa Thiago.
Para os investidores, a vantagem desse tipo de transação é fazer um investimento em que é possível projetar um fluxo de caixa constante e previsível — e geralmente por um prazo longo, estipulado em um contrato atípico de locação que traz garantias que minimizam os riscos.
Na outra ponta, as empresas que precisam de caixa encontram no Sale & Leaseback uma alternativa a linhas de crédito, que se tornam mais caras em um cenário macroeconômico onde a taxa de juros é elevada. “Vender o imóvel é uma maneira de captar dinheiro mais barato no mercado”, afirma Thiago.
Sale & Leaseback: como levantar capital sem desocupar o imóvel da sua empresa
Saiba mais sobre a operação que pode fazer muito sentido para negócios que querem levantar capital a um custo menor ou desejam diversificar seus investimentos.
Diversificação de investimentos
O Sale & Leaseback também pode ser um modo de diversificar os investimentos das empresas que não precisam utilizar imediatamente o capital levantado. A Rede Globo, por exemplo, vendeu sua sede em São Paulo (SP) por R$ 522 milhões em 2021 e recebeu parte do pagamento em cotas do fundo imobiliário que comprou o imóvel.
“Nesse caso, as cotas se tornam uma fonte de receita diferente para a empresa e diversificam o perfil de seus investimentos”, comenta Thiago. Num momento oportuno parte, ou total, das cotas detidas ainda poderão ser vendidas a mercado.
Esse tipo de operação, no Brasil, acontece com mais frequência no segmento industrial, onde pode ser uma boa alternativa de captação para investir em maquinário e na produção, por exemplo. Mas, pelo mundo, o mercado varejista também tem lançado essa carta para se capitalizar.
Entre as maiores operações de 2021, o relatório da JLL destaca a da rede britânica de supermercados ASDA, que vendeu as propriedades em sua rede de distribuição por £ 1,7 bilhão para a Blackstone. Já na França, a varejista esportiva Decathlon optou pelo Sale & Leaseback para vender uma carteira de 27 propriedades por € 110,5 milhões para a IReit Global.
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