Reportagem

Análise especializada aponta como valorizar ao máximo um imóvel

Conheça os estudos disponíveis para avaliar qual o empreendimento mais indicado.

18 de Maio de 2022
Autores:
  • Agência Tecere

Como valorizar ao máximo um terreno ou uma edificação já existente? Essa é a pergunta que proprietários e investidores buscam responder antes de negociar suas áreas ou de desenvolver novos empreendimentos. Isso evita produtos inadequados, que podem ficar encalhados para comercialização ou virar “elefantes brancos”, e maximiza o retorno nas transações.

No entanto, encontrar essa resposta exige uma análise detalhada, que leva em conta várias informações como a Lei de Zoneamento, que determina os tipos de uso possíveis e a quantidade de área que pode ser construída, e estudo de vizinhança, para determinar as demandas e sinergias. É isso o que faz a consultoria imobiliária especializada da JLL.

Existem diferentes caminhos para responder à pergunta que abre este texto, explica Simone Shoji, Gerente de Consultoria da JLL. Os principais são:

●       Estudo de mercado: é um panorama do mercado, geralmente delimitado por uso e região, que aponta para o proprietário/investidor qual é o posicionamento do seu imóvel em relação ao mercado competidor.

●       Estudo de vocação imobiliária: aponta as melhores destinações para um desenvolvimento de terreno – residencial, comercial, varejo, hotelaria etc. – a partir da análise de dados como legislação, oferta e demanda. 

●       Estudo para definição do melhor produto: para a validação de projetos ou masterplans ainda não desenvolvidos ou para imóveis já existentes e que sofrem com baixa ocupação, avalia o que a legislação e a configuração da edificação permitem para que seja destinado a outros usos mais interessantes para a região – e para o proprietário/investidor. 

●       Estudo de viabilidade financeira: conclui se o desenvolvimento ou reforma de determinado imóvel é viável financeiramente e analisa qual o uso ou conjunto de usos e tipologias tornam o empreendimento mais rentável ou com maior valor de venda e o retorno estimado. 

“Esses estudos possibilitam decisões mais assertivas nos investimentos. É por isso que, historicamente, em momentos de crise como esse que vivemos, os serviços de consultoria passam a ser mais procurados. Com imóveis rendendo menos e cada vez mais espaços vagos, é necessário encontrar formas de maximizar o retorno e minimizar os riscos”, explica a especialista da JLL. 

Consultoria vai do detalhe à análise completa

O serviço pode ser contratado em partes, como as descritas acima, para atender necessidades específicas, ou de forma integrada, resultando em uma análise completa que indica desde a demanda do mercado até as características do(s) melhor(es) produto(s) para desenvolvimento e a projeção de receita do empreendimento, se ele for viável financeiramente.

“Um determinado imóvel no centro de São Paulo pode ter vocação para o uso logístico, pois há demanda, mas pode não ser viável do ponto de vista financeiro, pois o custo do metro quadrado é alto na região para esse tipo de operação”, explica Simone. 

Para áreas de grande porte, com bom potencial construtivo, é indicado um estudo completo, conhecido no mercado imobiliário como “highest and best use”, que contempla todas as quatro etapas mencionadas e leva em consideração diferentes usos desde o início.

“Quanto maior o terreno, maior a importância de um bom estudo para compor o mix de usos e ampliar o retorno do desenvolvimento. Se o terreno for um quarteirão inteiro e forem construídos apenas prédios de apartamentos, por exemplo, pode levar muito tempo para vender tudo. Se o estudo de demanda apontar para a possibilidade do desenvolvimento de diferentes usos, com torres residenciais, comerciais e varejo, o espaço produzido será ocupado e/ou vendido mais rapidamente. Isso é avaliado de acordo com as características de cada região, mas o objetivo é sempre conseguir aumentar o valor do terreno e do produto final no período mais curto”, diz a Gerente de Consultoria da JLL.

Ferramentas para melhores decisões

Mais do que aumentar o valor dos ativos, esses estudos também são uma ferramenta para orientar o bom desenvolvimento de terrenos e redesenvolvimento de edifícios desocupados, pois a partir da identificação das demandas das regiões, é possível oferecer os produtos mais adequados.

Mesmo com tantos benefícios, alguns proprietários ainda titubeiam na hora de contratar uma consultoria imobiliária devido ao custo. Porém, um bom estudo pode evitar o desenvolvimento de produtos sem demanda, o que acaba resultando em perdas financeiras ao longo do tempo, ou ajudar a maximizar a receita do empreendimento. Neste caso, o valor de uma consultoria é facilmente recuperado se as decisões de investimento forem orientadas pelas conclusões do estudo, ressalta Simone. 

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