Por que a locação built-to-suit tem atraído cada vez mais empresas
Com aumento da demanda, fábricas e galpões construídos sob medida passaram a ser vistos como bom investimento tanto por locadores quanto por locatários.
Os avanços tecnológicos e estratégicos das empresas nos últimos anos têm impactado diretamente uma modalidade singular de locação comercial: o built-to-suit. Em vez de locar um espaço já existente, no qual será necessário adaptar a operação ao que é oferecido, no BTS o locador constrói um edifício sob medida para o locatário, que, por sua vez, assina um contrato de aluguel com prazo mais longo, em geral a partir de 10 anos.
“É uma solução que já existe há bastante tempo, mas que ultimamente vem sendo mais procurada, pois as empresas estão vendo mais benefícios nesse tipo de contrato”, explica Cesar Mello, diretor de Projetos e Obras para o segmento industrial da JLL.
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Nos últimos anos, a JLL fechou importantes contratos de built-to-suit, como os da sede da L’Oréal Brasil, no Rio de Janeiro (RJ), o galpão logístico do GPA em Duque de Caxias (RJ) e a nova unidade do Hospital A.C. Camargo, especializada em tratamento de câncer, em São Paulo (SP). “Hoje há maior demanda em torno de fábricas e edifícios logísticos, segmentos que vêm buscando mais eficiência nas operações”, completa Cesar.
Uma das razões para o aquecimento dessa demanda é que o built-to-suit se apresenta como uma solução à escassez de imóveis preparados para operações específicas – como um galpão logístico ou uma indústria.
“O momento é de baixa vacância, com disponibilidade bem crítica nesse período de pandemia de COVID-19”, diz Ricardo Hirata, diretor de Locação Industrial da JLL. No terceiro trimestre de 2021, a vacância em condomínios logísticos de alto padrão, por exemplo, foi de 10,66%, a menor já registrada pelo estudo First Look, realizado pela JLL, com uma queda de 2,27 pontos percentuais em relação ao trimestre anterior.
“Muitas empresas não encontram o imóvel adequado no mercado, especialmente fora do eixo São Paulo e Rio de Janeiro, então partem para um projeto built-to-suit”, completa Hirata. Uma das razões para isso é que o custo de adequar um edifício já existente pode ser proibitivo para muitas companhias. “Em um ambiente controlado, onde se manipulam alimentos ou produtos farmacêuticos, por exemplo, transformar um galpão seco em congelado tem um custo que pode inviabilizar o projeto para o inquilino.”
Alternativa "ganha-ganha" para proprietários e ocupantes
Para o locatário, a principal vantagem do built-to-suit é poder traçar, do zero, um projeto que se encaixe perfeitamente em sua operação, muitas vezes em uma localização estratégica. Outro ponto importante é não precisar desembolsar capital da empresa para investir nas obras, pois quem faz isso é o locador.
“O proprietário assume esse custo, às vezes em parceria com um investidor. Assim, a empresa inquilina pode focar seu capital no negócio. Em troca, o locador recebe um aluguel um pouco superior à média do mercado e por um prazo mais longo, que viabiliza o retorno do investimento”, resume Cesar.
Por isso, ele vê esse tipo de contrato como um “ganha-ganha” – desde que a negociação seja bem estruturada desde o princípio. “O detalhamento e a descrição técnica da obra são fundamentais para assinar um contrato saudável. Isso evita situações, por exemplo, em que o inquilino fique insatisfeito com a obra entregue ou em que o locador acabe tendo um imóvel excessivamente customizado e de pouca liquidez após o fim do contrato previamente acordado.”
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