Seller financing é alternativa de negociação para compra e venda de ativos imobiliários durante a pandemia
Saiba mais sobre a operação que pode fazer a diferença em um cenário de crédito mais restritivo, como o da crise decorrente da COVID-19.
Um dos muitos legados da pandemia de COVID-19 será a crise econômica global e o impacto financeiro na maioria dos setores. Muitas empresas serão empurradas para o limite e o capital de giro se tornará desafiador nesse período. Para conter problemas de caixa, um caminho natural é recorrer a bancos que assegurem empréstimos em médio e longo prazos. Porém, esse tipo de solução poderá se tornar menos acessível por conta dos resultados das análises da capacidade de pagamento. Em um cenário de crédito mais restritivo, o seller financing se apresenta como uma alternativa inteligente para a venda e aquisição de imóveis.
No seller financing, o valor do imóvel é pago pelo comprador ao proprietário, geralmente mediante um sinal de 10% a 20% do preço, e a quantia remanescente é quitada de maneira parcelada, tendo uma alienação fiduciária em garantia da operação, caso o comprador não cumpra com o acordado. Nessa operação garantida, havendo inadimplência, o vendedor pode retomar o imóvel de maneira extrajudicial.
“Devido à sua execução mais descomplicada, a alienação fiduciária em garantia é largamente utilizada pelo mercado imobiliário de lançamentos desde a criação da legislação, em 1997”, diz Márcia Castro, diretora de Capital Markets da JLL.
Vantagens para vendedor e comprador
“Em momentos atípicos como o da pandemia de COVID-19, o seller financing é, sem dúvida, uma alternativa para chamar a atenção do mercado, criando um ambiente mais propício para movimentações e negociações, principalmente quando são previstas dificuldades para pagar o ativo.”
Segundo Marco Lacayo, também diretor de Capital Markets da JLL, o custo de operacionalização de uma compra e venda com esse formato de negociação não difere tanto de uma transação padrão, tornando-se outra opção para passar por esse cenário.
“As empresas precisam explorar estrategicamente a otimização de seus portfólios imobiliários, mapeando o mercado, analisando as transações realizadas e criando critérios de negociação para monetizar alguns de seus ativos próprios. Dependendo do ativo, a transação pode ser até uma operação de sale & leaseback [vender o imóvel e continuar como locatário] ou a venda do imóvel vago”, exemplifica Lacayo.
É nesse sentido que as empresas dispostas a vender seus ativos para gerar caixa, independentemente da operação originária, precisam também de flexibilidade ao negociar o pagamento, utilizando o seller financing para diluir o valor a ser pago em parcelas que variam de 12 a 60 meses, a depender do caso.
“É, essencialmente, uma venda em que o vendedor faz o papel do banco financiador na transação, com um acordo direto com o comprador, permitindo mais tempo para a quitação do ativo”, resume o executivo da JLL.
Apesar de a pandemia da COVID-19 impor ao mercado uma realidade sem precedentes, o seller financing se mostrou uma abordagem mercadológica adotada por um número considerável de empresas na última crise financeira, entre 2014 e 2016. Foi uma época em que muitas empresas tinham seus investimentos e ativos atrelados à crise e precisavam encontrar um caminho para gerar caixa sem acessar os empréstimos bancários, colocando, assim, seus ativos próprios para comercialização.
