Diligência técnica de imóveis oferece segurança e transparência nas transações
Estudo aprofundado identifica os riscos envolvidos para investidores, proprietários e locatários, possibilitando melhores negociações.
- Agência Tecere
Em um momento econômico como o atual, em que é ainda mais importante diminuir riscos nos investimentos, as diligências técnicas de imóveis (também conhecidas como due diligence imobiliária) se tornam um passo essencial para garantir a segurança nas transações. Mas não apenas isso: elas também são úteis para proprietários que estão com seus imóveis alugados a longo prazo, pois avaliam se os inquilinos estão fazendo as devidas manutenções para conservação do patrimônio.
Essas diligências, que incluem vistoria visual e análise de documentação, resultam em um relatório que dá um parecer sobre a condição atual do imóvel e possíveis riscos futuros, fornecendo insumos para uma melhor negociação.
“A diligência técnica pode identificar, por exemplo, a necessidade de construir uma rotatória de acesso que vai custar milhões. Ao antecipar isso, é possível incluir esse valor na negociação comercial”, explica Cesar Mello, diretor de Projetos e Obras para o segmento industrial da JLL.
Segundo o especialista, de maneira geral, as diligências são buscadas em momentos de movimentação das empresas. “Essa demanda surge quando as empresas apresentam a necessidade ou o desejo de um novo espaço, seja para expansão ou para mudança de endereço. Por isso, a primeira etapa do trabalho é o estudo de viabilidade dessa implantação”, afirma Mello.
Conheças as etapas da diligência técnica imobiliária
1. Estudo de viabilidade
Define as metas e objetivos do projeto, considerando os requisitos necessários e estimando os custos de reforma e/ou construção de novos espaços e o prazo. Com o briefing em mãos, um arquiteto elabora um layout de projeto esquemático que mostra a ocupação mais eficiente e funcional da área.
2. Diligência técnica (Technical Due Dilligence - TDD)
Após a confirmação da viabilidade, a aprovação da mudança e a escolha do imóvel, a diligência técnica faz um estudo aprofundado que inclui análise de licenças, legislação, restrições e permissões, avaliação ambiental e/ou estrutural, sondagem, topografia etc. A JLL faz o gerenciamento dos consultores especializados, conforme a necessidade de aprofundamento, listando itens críticos, não tão críticos e pontos positivos do imóvel. Além disso, prepara o cronograma mestre e o orçamento preliminar do projeto, de acordo com as evidências e restrições identificadas durante a diligência.
3. Avaliação das condições da propriedade (Property Condition Assessment - PCA)
Verifica as instalações e estruturas, observando questões técnicas e enumerando problemas que geram risco para a operação ou para os usuários. Dá origem a projetos internos de melhorias e manutenção. É utilizado para avaliar imóveis de empresas recém-adquiridas ou para clientes que estão entrando ou saindo de uma locação, por exemplo.
É importante destacar que o serviço pode ser mais ou menos aprofundado, de acordo com a necessidade. Um exemplo é a avaliação imobiliária, que pode ser um componente do processo de diligência.
“Nesse caso, numa aquisição de empresas onde há imóveis locados ou os imóveis próprios virão a ser alugados pelo novo proprietário da empresa, o cliente procura saber se o valor de locação vigente ou que será pago, está dentro da realidade de mercado”, explica Magno Stipkovic, diretor de Valuation and Advisory Services da JLL.
Contar com soluções integradas é, inclusive, uma das vantagens de contratar uma empresa especializada como a JLL, que tem conhecimento de mercado e atua em todo o ciclo imobiliário. “A consultoria possibilita maximizar os rendimentos à medida que diminui riscos e tem um valor irrisório perto do benefício que traz às negociações”, conclui Mello.
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