Por que os espaços flexíveis estão voltando como solução para o pós-pandemia
Considerados antes um problema em decorrência dos efeitos da COVID-19, os espaços flexíveis aparecem cada vez mais fortes diante dos novos estilos de trabalho.
Os espaços de escritórios flexíveis já tiveram muitos altos e baixos. Depois do boom de coworkings que colocou diferentes tipos de profissionais lado a lado em espaços compartilhados, o mercado foi afetado abruptamente em decorrência da pandemia e visto por muitos como um problema pensando no futuro a médio prazo. Agora, no entanto, mostram-se como uma solução para o pós-COVID.
No segundo trimestre do ano passado, por exemplo, a atividade de locação de espaços flexíveis caiu 92% em relação a 2019, de acordo com a JLL. A flexibilidade que tornou muitos espaços atraentes para as empresas também significou que, em tempos de crise, eles seriam duramente atingidos, como foram.
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“Isso vai além de simplesmente mudar as cadeiras de lugar”, diz Ben Munn, diretor de Flex Space da JLL. “As empresas e os investidores estão com uma visão completamente diferente dos espaços flexíveis e estão dispostos a investir, porque acreditam que esses espaços terão uma fatia do mercado de escritórios maior do que a atual.”
“Os flex spaces acompanham as mudanças nas relações de trabalho. Hoje, um colaborador pode estar no escritório trabalhando com uma equipe específica em determinado projeto. Na semana que vem, ele pode estar em outro lugar, com outra equipe, em outro projeto. O escritório flexível acompanha a lógica dessa mobilidade”, explica o diretor de IPS (Integrated Portfolio Services) da JLL, Roberto Patiño.
O decorrer da pandemia tem mostrado que o setor está se recuperando com a mesma rapidez que foi inicialmente afetado, estimulado por proprietários que estão adaptando os espaços às preferências por ambientes de trabalho híbridos, incorporando parte das políticas de trabalho remoto adotadas em 2020. Uma pesquisa da JLL com 2.000 trabalhadores de escritório revelou que dois terços querem trabalhar de diferentes locais após a crise.
Os anos do boom
Espaços de escritórios flexíveis representam uma proporção relativamente pequena dos mercados de escritórios na maioria das principais cidades, com uma média entre 2% e 8%, conforme dados da JLL. Contudo, tiveram um crescimento meteórico de 25% ao ano entre 2014 e 2019, até os primeiros impactos da pandemia.
Aos poucos, a COVID-19 e as discussões sobre novas formas de trabalho renovaram o interesse dos proprietários, que tiveram que lidar com inúmeros escritórios vazios. De acordo com as novas percepções sobre o uso dos espaços corporativos e das tendências que se apresentam, o futuro será de espaços dedicados ao trabalho flexível.
“Proprietários e investidores estão prestando atenção às mensagens dos ocupantes, que indicam que a forma da demanda será flexível”, analisa Munn. “Embora estejamos vendo a diminuição dos portfólios de alguns operadores flexíveis, isso não significa que a quantidade de espaços disponíveis esteja diminuindo. Na verdade, o crescimento do mercado flexível será retomado no segundo semestre deste ano.”
Os acordos de gerenciamento, nos quais operadores de espaços flexíveis compartilham receitas com proprietários, estão se tornando cada vez mais comuns, de acordo com Munn. Embora absorvam uma parte maior desses custos de ajuste, os proprietários podem continuar a rentabilizar o espaço, deixando os operadores livres para expandir sem o ônus das obrigações de locação.
“Neste cenário de incertezas, cada vez menos as empresas vão querer assumir compromissos de longo prazo. A flexibilidade é uma forte tendência para o futuro do mercado imobiliário, tanto na forma de ocupação quanto nos contratos”, comenta Patiño.
Escala e empreendedorismo
Cada vez mais, o espaço de mesa será agregado e a tecnologia sustentará uma nova rede global de espaços gerenciados, de modo que os usuários poderão encontrar escritórios flexíveis próximos ao seu local preferido em um clique. “É aqui que veremos o futuro do flex. Parece pessoal, mas na verdade é necessária uma grande escala para que isso possa funcionar”, diz Munn.
O diretor de Flex Space da JLL acredita que a mudança será radical no modelo atual da indústria, mas um salto ainda maior para os mercados de capitais, em que credores e bancos favorecem fluxos de renda fixa em relação a variáveis e multilocatários. “Edifícios com alta porcentagem de espaço flexível são cada vez mais vistos como propostas de investimento viáveis.”
No entanto, ele analisa que investidores e proprietários de escritórios serão cautelosos, fazendo parceria apenas com provedores confiáveis e bem financiados. Ao mesmo tempo, muitos estão optando já por garantir seu espaço através de renegociações ou novas propostas de locação. Esta nova fase no mercado de flex space provavelmente trará inovação e consolidação para um subsetor imobiliário que costumava ser arriscado.
“Eu comparo esse movimento ao boom do ponto-com”, diz Munn. “Tivemos uma enorme quantidade de capital fluindo para um segmento imobiliário de crescimento rápido, mas relativamente pequeno, e parte disso se perdeu por causa da falta de compreensão e do risco. Mas esses pioneiros abriram caminho, e agora outros, como a JLL, trarão rigor e escala para consolidar esse empreendedorismo inicial.”
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