Saiba como acertar na locação de um galpão logístico

O mercado de galpões industriais apresentou, em 2019, a menor taxa de vacância dos últimos sete anos, segundo o relatório First Look, da JLL. Apesar de São Paulo ser o principal polo atrativo, outras regiões têm se mostrado interessantes, como Sul, Norte e Nordeste. Se a sua empresa tem necessidade de expansão ou de mudança, agora é a hora de buscar um local, pois, com o mercado aquecido, a tendência é de alta nos preços. O preço pedido médio de locação fechou o ano a R$ 19 o metro quadrado por mês nas principais regiões, um aumento de 3,5% em relação a 2018.

“Em 2019, a demanda teve um aumento significativo. Esse movimento começou em mercados mais premium, com produtos melhores, mas também foi observado em outros submercados. A expectativa é que continue assim ao longo do ano”, analisa Jeremy Smith, diretor de Representação de Ocupantes Industrial da JLL.

Outros números reforçam essa aposta. O Fundo Monetário Internacional (FMI) melhorou a previsão para o crescimento da economia brasileira em 2020. No relatório World Economic Outlook, o órgão estima um avanço de 2,2% no PIB do Brasil neste ano. Segundo os analistas, o crescimento deve ser pautado pelo consumo, o que impacta ainda mais o setor de galpões logísticos. 

O e-commerce também tem papel importante neste cenário. Recentemente, uma pesquisa publicada pelo Google apontou que as vendas do comércio eletrônico dobrarão em cinco anos, chegando a R$ 85 bilhões. E, até 2021, o crescimento do setor será, em média, de 12,4% ao ano.

Segundo Smith, o last mile - última etapa da cadeia logística antes da entrega do produto ao consumidor - está em alta e vem movimentando as solicitações por busca de espaço no setor de galpões logísticos.

“Em vez de se instalar em lugares onde há parques logísticos, como Cajamar e Guarulhos, as empresas estão buscando espaços dentro das cidades, na Mooca, Vila Olímpia, Vila Leopoldina. Tivemos clientes querendo galpões no Brooklin. Neste caso, não existe opção, mas é onde eles precisam estar para ficarem próximos do cliente. Em um cenário como esse, é preciso analisar as alternativas de ocupação com estratégia e criatividade. É o desafio do momento”, pontua.

O galpão logístico tem papel fundamental na operação, mas encontrar o espaço ideal não é tarefa simples. É necessário considerar diversos aspectos, como localização, carga do piso, altura do pé-direito, condições de estocagem, tecnologia e segurança. 

Este é um ponto estratégico e varia de acordo com o tipo de operação da empresa. Se a necessidade é estar perto do cliente para fazer entregas rápidas, é preciso considerar locais de fácil acesso, próximos a rodovias e a metrópoles. No e-commerce, por exemplo, o valor do frete e o tempo de espera pela chegada do produto são fatores fundamentais para a satisfação do consumidor e podem determinar a sobrevivência do negócio. Por outro lado, para empresas que atuam no ramo B2B e indústrias, com menos expectativa de entrega, essa necessidade não é predominante. É a aplicação da inteligência logística na operação.

Localização acarreta em variação de preço. Regiões nobres são mais disputadas e, consequentemente, possuem valores mais altos. Porém, há localidades alternativas que podem representar boas oportunidades para quem deseja otimizar custos e conseguir maior poder de negociação, ainda mais com o mercado em ascensão. Também é considerada a questão dos impostos, visto que alguns municípios oferecem incentivos fiscais para empresas. 

Os empreendimentos logísticos têm diferentes características, portanto é necessário avaliar não só a localização e o preço, mas o tipo de ocupação que o negócio exige. Empresas de estocagem, por exemplo, necessitam de pé-direito mais alto e piso reforçado para ampliar a capacidade de armazenamento. Já aquelas que possuem alta vazão de mercadorias e fluxo intenso de caminhões precisam de um pátio de manobras espaçoso e maior relação de docas por metro quadrado. Outras possíveis necessidades são de espaços refrigerados para produtos congelados e perecíveis e de área de escritório para reuniões e serviços administrativos. Segurança e tecnologia podem ser diferenciais para o mercado industrial e fabril. 

Segundo Smith, um fator importante durante a busca por um espaço é o tempo para concluir a instalação - seja na migração para um novo local ou no início de uma operação. Ele diz que, em operações de distribuição, essa questão é razoavelmente fácil de resolver por causa da padronização dos condomínios logísticos. Já para operações industriais, são necessárias obras de adaptação do espaço, instalação e testes de máquinas e equipamentos, processo de certificação de eficiência da operação para, então, começar a rodar. “Enquanto uma operação logística entra em um galpão em poucos meses, uma indústria pode precisar de mais de um ano”, contrapõe o executivo da JLL. 

É importante considerar se a empresa precisa de um espaço próprio (galpão monousuário) para estabelecer sua marca corporativa, se busca um espaço flexível que permita expandir ou diminuir a operação com facilidade (condomínio logístico) ou se tem uma necessidade muito específica para a qual não existe um produto pronto (BTS - Built to Suit, construído sob demanda para o locatário). 

Se, por um lado, o condomínio compartilhado proporciona redução de alguns custos, como de manutenção e vigilância externa, por outro, há muitos negócios que investem na ocupação de um galpão monousuário pela necessidade de personalização, maior segurança e mais investimento em áreas comuns para funcionários. O BTS, por sua vez, é para planos de longo prazo e apresenta condições mais rígidas de contrato. 

Com o mercado aquecido, os proprietários tendem a ser menos flexíveis na negociação dos espaços. Por isso, entender do mercado imobiliário e suas movimentações é um diferencial na hora de fazer negócio. 

Contar com uma consultoria imobiliária especializada é ter a certeza de uma análise com uma visão imparcial e neutra sob a ótica do preço, que avaliará itens como região, vizinhança, empresas instaladas no local, infraestrutura, demanda por metragem e expectativas de novo estoque e vacância para compor uma negociação efetiva, de acordo com o praticado no mercado. Além disso, o relacionamento com o proprietário e a comunicação durante o fechamento do contrato de locação também podem beneficiar o operador ou a empresa que deseja não só um preço atrativo, mas outras vantagens, como allowance e carência.