Plano de manutenção, operação e controle ajuda a reduzir o consumo de energia nos empreendimentos
Fundamental para o conforto térmico, o sistema de ar-condicionado central requer a execução de um plano criterioso para seu perfeito funcionamento e eficiência.
- Abgail Cardoso
O sistema de ar-condicionado central pode representar mais de 50% do consumo de energia elétrica das áreas comuns de um empreendimento, podendo atingir um peso ainda maior nas unidades autônomas. Por isso, um olhar cuidadoso da equipe de Gerenciamento de Propriedades e um Plano de Manutenção, Operação e Controle (PMOC) bem estabelecido e criterioso são essenciais para o melhor rendimento e eficiência. Os resultados dessa atenção especial podem ser vistos na queda da fatura de energia em até 30%.
O gerente de Propriedades da JLL, Marcelo Faria, explica que o PMOC deve ser elaborado por um profissional tecnicamente habilitado, levando em conta as características específicas dos equipamentos e as particularidades do sistema. O PMOC deve ser baseado ainda nas normas técnicas aplicáveis, nos manuais dos fabricantes e no projeto das instalações do sistema de HVAC.
“No PMOC devem estar descritas de maneira minuciosa todas as periodicidades das manutenções preventivas e preditivas, além da indicação de planos de ação e de contingência para os casos em que se fazem necessárias as manutenções corretivas”, afirma.
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Marcelo destaca que mesmo um sistema bem projetado necessita de diligência e zelo por parte da empresa mantenedora, garantindo que todas as manutenções sejam feitas a fim de não comprometer o funcionamento e assegurar o rendimento esperado.
“O monitoramento da operação via Building Management System (BMS) também auxilia diretamente no bom funcionamento e na eficiência do sistema. O BMS permite ajustes nos equipamentos remotamente, via automação, mediante parâmetros previamente estabelecidos”, explica.
Um bom planejamento e uma boa execução do PMOC contribuem para reduzir a substituição de peças – diminuindo custos – e evitar interrupções de funcionamento que causariam sérios problemas operacionais. “Bem cuidado, o sistema pode superar a vida útil prevista no projeto. Em contrapartida, um sistema com manutenção deficitária pode ter sua vida útil reduzida a ponto de não atingir a estimativa de projeto e pode representar um risco à segurança do empreendimento e das pessoas”, analisa Faria.
Equipe da JLL recupera e otimiza sistema de ar-condicionado, reduz o consumo de energia elétrica e posterga investimentos mais caros
Em apenas quatro meses à frente do JK Financial Center, em São Paulo, a equipe de Gerenciamento de Propriedades da JLL revitalizou o sistema de ar-condicionado do empreendimento e garantiu maior eficiência na gestão com a redução no consumo de energia.
O gerente Regional da JLL, Guido Sonnino, explica que, com 22 anos e sem uma boa rotina de manutenção e melhorias, o JK Financial Center estava com seu sistema de ar-condicionado muito degradado, com a lógica deficitária e os equipamentos sucateados. Não exatamente por ser antigo, mas por estar malconservado e maloperado, o sistema de ar-condicionado precisava funcionar a plena carga, 24 horas por dia, para responder à demanda.
Na ocasião, por conta da pandemia, cerca de 200 pessoas trabalhavam presencialmente no prédio, mas já se estimava que os equipamentos não dariam conta de garantir o conforto térmico na reentrada dos escritórios. Em tempos normais, a ocupação do prédio é de aproximadamente 2 mil pessoas.
Mapeada por meio de uma vistoria operacional pela equipe técnica da JLL ao assumir o gerenciamento dessa propriedade, em dezembro de 2020, essa situação representava custos excessivos na conta de energia elétrica e riscos à operação e à segurança.
O sistema estava definitivamente condenado, e a única solução apontada era um retrofit completo, com a troca de todos os equipamentos. Além do custo elevado, incompatível com o momento econômico desafiador, o retrofit do sistema de ar-condicionado seria um serviço muito complexo, já que o prédio não pode ficar sem refrigeração durante a obra. “Com base no relatório da vistoria operacional, decidimos agir e otimizar a performance dos conjuntos instalados composto por dois chillers e dois tanques gelo de termoacumulação, sendo esta última citada uma tecnologia em desuso atualmente”, afirma Marcelo.
Focada em buscar oportunidades de otimizar o uso dos equipamentos disponíveis sem grandes investimentos, a equipe identificou, por exemplo, que o contrato com a empresa dos chillers previa a reposição de peças sem custos adicionais. Com isso, puderam ser substituídos 4 dos 6 compressores, avaliados em R$ 90 mil cada. Ainda foram aprovados pequenos investimentos para atualizar a lógica da instrumentação e a instalação de equipamentos de automação, ao custo de R$ 25 mil. Agora, as manutenções corretivas, preventivas e preditivas estão em dia.
Mas o grande diferencial foi encontrar uma maneira de aproveitar melhor os tanques de gelo, reduzindo a demanda dos chillers. A partir das 17 horas, quando é maior o custo da energia elétrica, o chiller é desligado e a refrigeração é feita somente pelos tanques de termoacumulação, fornecendo a refrigeração suficiente para o funcionamento das áreas de processamento de dados das empresas ocupantes.
“Com estas melhorias, conseguimos resultados expressivos. Desde abril, estamos trabalhando com somente um dos chillers operando a 80%, numa carga suficiente para atual ocupação, e mantendo o outro desligado, pronto para entrar em ação quando a demanda crescer”, explica Sonnino.
Com essas medidas, o consumo de energia elétrica caiu 28%, e a conta de energia ficou 25% menor, um alívio importante para tirar o fundo ordinário do condomínio do vermelho. “Agora, com as contas ajustadas, podemos pensar em outros projetos de melhoria para o condomínio”, destaca Marcelo Faria, gerente de Propriedades da JLL.
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